Wer eine Bestandsimmobilie finanzieren oder ein Haus bauen möchte, muss sich Gedanken darüber machen, wie viel Eigenkapital nötig und sinnvoll ist. Welchen Einfluss hat die Höhe des Eigenkapitals auf die Finanzierungskonditionen? Ist eine Finanzierung auch ohne oder mit geringem Eigenkapital möglich? Diesen und weiteren Fragen geht der folgenden Beitrag nach.
Welche Vorteile hat ein hoher Eigenkapitalanteil?
Je mehr Eigenkapital man beim Kauf oder beim Bau einer Immobilie mitbringt, desto günstigere Finanzierungskonditionen lassen sich erzielen. Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank, im Falle von Zahlungsausfällen und einer Zwangsversteigerung nicht den gesamten Kreditbetrag einzufahren. Das verminderte Risiko drückt den Zinssatz und die monatliche Belastung.
Darüber hinaus senkt das Eigenkapital die Kreditsumme, so dass die Gesamtkosten für ein Darlehen geringer ausfallen und eine schnellere Tilgung möglich ist. Über die gesamte Darlehenslaufzeit kann sich eine erhebliche Zinsersparnis ergeben. Experten empfehlen, mindestens die Nebenkosten des Kaufs von 10 bis 15 Prozent aus eigenen Mitteln aufzubringen. Je nach Eigenkapitalquote bieten Banken gestaffelte Zinssätze an. 10 bis 20 Prozent Eigenkapital können den Zinssatz um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte vermindern.
Was zählt als Eigenkapital?
Das Eigenkapital für die Baufinanzierung kann sich aus verschiedenen Quellen speisen. Neben Ersparnissen aus Geldanlagen, Spar-, Giro- und Tagesgeldkonten kommt vor allem das Bausparguthaben in Betracht. Außerdem können zum Bauen oder zum Hauskauf Erlöse aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren herangezogen werden. Erlöse können ferner aus Lebensversicherungen und privaten Rentenverträgen kommen oder aus dem Verkauf anderer Immobilien und Grundstücke.
Als Eigenkapitalquellen kommen des Weiteren Erbschaften und Verkäufe von Wertgegenständen in Betracht. Indirekt wirken sich ein schuldenfreies Baugrundstück und bauliche Eigenleistungen positiv auf das Eigenkapital aus, denn durch sie spart man potenzielle Kosten.
Wie wirkt sich fehlendes Eigenkapital auf die Baufinanzierung aus?
Kreditvergleichsrechner unterstützen Immobilienkäufer und Bauherren bei der Finanzierungsplanung. Mit ihnen kann man zudem präzise bestimmen, wie sich ein Mangel an Eigenkapital auswirkt. Nimmt man einen Kaufpreis mit Nebenkosten von 500.000 Euro an sowie eine Tilgung von vier Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung, ergeben sich mindestens die folgenden jährlichen Sollzinsen:
- 4,38 Prozent bei 50.000 EUR Eigenkapital
- 4,23 Prozent bei 100.000 EUR Eigenkapital
- 4,15 Prozent bei 150.000 EUR Eigenkapital
- 3,60 Prozent bei 200.000 EUR Eigenkapital
Besonders deutlich fallen die Unterschiede bei den monatlichen Mindestraten bei Baufinanzierungen ins Auge. Sie liegen bei einem Eigenkapital von 50.000 Euro bei 3.404,77 Euro. Bei 100.000 Euro Eigenkapital belaufen sie sich auf 3.011,38 Euro und bei 150.000 Euro Eigenkapital auf 2.641,92 Euro.
200.000 Euro Eigenkapital bedeuten eine monatliche Belastung von nur 2.148,53 Euro. 40 Prozent statt 10 Prozent Eigenkapital bewirkt folglich eine Verminderung der monatlichen Rate um mindestens 58 Prozent beziehungsweise um 1.256 Euro.
Hohes Eigenkapital senkt das Risiko für den Bauherrn
Für Immobilienkäufer und Bauherren stellt hohes Eigenkapital einen wichtigen Sicherheitsfaktor dar. Sie erzielen nicht nur bessere Finanzierungskonditionen bei den Banken, sondern senken auch das Ausfallrisiko, während Finanzierungen mit wenig oder gar keinem Eigenkapital zwar möglich, aber teuer und riskant sind. Daher wird empfohlen, den Eigenkapitalanteil möglichst hoch anzusetzen. Hier die wichtigsten Vorzüge einer hohen Eigenkapitalquote auf einen Blick:
- weniger Darlehen: Je mehr Eigenkapital desto geringer ist der Kreditbedarf.
- schnellere Tilgung: Eine niedrige Kreditsumme kann schneller getilgt werden, ohne dass man sich bei den Raten übernimmt.
- bessere Konditionen: Banken bieten bei einer hohen Eigenkapitalquote günstigere Zinsen.
- geringeres Restschuldrisiko: Eigenkapital vermindert die Restschuld und somit das Risiko, bei unvorhergesehenen Ereignissen auf Schulden sitzen zu bleiben.
Wie hoch sollte die Eigenkapitalquote mindestens sein?
Als sinnvoll gilt, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Dazu gehören unter anderem die Ausgaben für Notariat, Makler, Grunderwerbssteuer und Grundbuchamt. Im Schnitt betragen die Nebenkosten rund 10 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Immobilienkaufpreis von 200.000 Euro sollte man folglich mindestens 40.000 Euro Eigenkapital bereithalten.
Wie viel Eigenkapital brauchen Bauherren?
Angesichts hoher Bauzinsen gilt die Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten sorgt zwar für günstige Voraussetzungen bei der Genehmigung der Baufinanzierung. Jedoch wirkt sich erst eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent des Kaufpreises positiv auf den Zinssatz aus. Bauen ist naturgemäß mit einem höheren finanziellen Risiko verbunden als der Immobilienkauf. Für einen Neubau oder eine Altbausanierung sollten Sie deshalb immer einen finanziellen Puffer bereithalten, um auf unvorhergesehene Probleme und Mehrkosten reagieren zu können. Wenn die Reserve für die Nachfinanzierung nicht benötigt wird, kann man sie für Sondertilgungszahlungen aufwenden und dadurch die Restschuld schneller reduzieren.
Die Restschuld mit geringem Eigenkapitaleinsatz vermindern
Bei einer geringen Eigenkapitalquote erhalten sie einen ungünstigeren Zinssatz und tragen ein erhöhtes Restschuldrisiko. Dieses können Sie jedoch vermindern, indem Sie einen hohen Tilgungsanteil pro monatlicher Rate zahlen. Auch Sondertilgungen helfen dabei, schneller schuldenfrei zu werden. Zudem können Sie dadurch das Kostenrisiko, das durch Anschlussfinanzierung und Zinserhöhungen drohen kann, senken. Des Weiteren wird empfohlen, eine möglichst lange Dauer der Sollzinsbindung auszuhandeln.
Häufige Fragen
Welche Vorteile bringt eine hohe Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung?
Je mehr Eigenkapital Sie als Bauherr mitbringen, desto günstigere Zinsen bieten die Banken für die Baufinanzierung. Außerdem fällt der Kreditbedarf geringer aus, und die Tilgung ist schneller möglich. Zudem vermindert sich das Restschuldrisiko bei steigenden Zinsen und unvorhergesehenen Ereignissen.
Wie viel Eigenkapital benötigt man mindestens für die Baufinanzierung?
Es wird empfohlen, mindestens die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln aufzubringen. Dies betrifft die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer.
Woraus generiert man Eigenkapital?
Als Eigenkapital können Sie Ersparnisse und Rücklagen sowie Erlöse aus Geldanlagen einsetzen. Außerdem können Sie das Bausparguthaben, Lebensversicherungen und Erlöse aus Immobilienverkäufen das Eigenkapital steigern. Zudem können Verkäufe von Wertgegenständen und Erbschaften Eigenkapitalquellen sein. Bedenken Sie, dass Sie durch Eigenleistungen und ein lastenfreies Baugrundstück Kosten sparen und das Eigenkapital indirekt erhöhen können.
Wie sichert man sich gegen das Restschuldrisiko ab?
Wenn wenig Eigenkapital zur Verfügung steht, steigt das Restschuldrisiko. Sie können es aber durch eine langfristige Sollzinsbindung, einen hohen Tilgungsanteil und Sondertilgungen vermindern.
