Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht einheitlich gesetzlich festgelegt, aber klar reguliert: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig. Übliche Sätze liegen – je nach Bundesland – meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip und eine Obergrenze von maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
- Beim Kauf zahlen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien für Verbraucher in der Regel je maximal 50 % der Provision.
- Die übliche Gesamtprovision liegt 2025 je nach Bundesland meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.
- Bei Vermietung gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt – für Mieter sind maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. zulässig.
Maklerprovision in Deutschland: Grundlagen und regionale Sätze
Gesetzliche Grundlagen beim Kauf von Wohnimmobilien
Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a–656d BGB („Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“). Kerngedanke ist der Halbteilungsgrundsatz:
- Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden (z. B. E-Mail).
- Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen.
- Oft wird eine Doppelprovision vereinbart: Käufer und Verkäufer zahlen je ihren hälftigen Anteil (z. B. je 3,57 % bei 7,14 % Gesamtprovision).
- Die Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer Verbraucher ist – nicht für Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke oder Gewerbeobjekte.
Die konkrete Höhe der Provision ist weiterhin frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler an ortsüblichen Sätzen und regionaler Marktlage.
Maklerprovision bei Vermietung (Bestellerprinzip)
Bei der Vermietung von Wohnraum gelten andere Regeln. Maßgeblich ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) mit dem seit 2015 eingeführten Bestellerprinzip:
- Wer den Makler beauftragt, zahlt grundsätzlich die Provision (typischerweise der Vermieter).
- Nur wenn der Wohnungssuchende selbst den Makler exklusiv beauftragt, darf dieser vom Mieter eine Provision verlangen.
- Für Mieter gilt eine gesetzliche Obergrenze: maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 % MwSt., also effektiv bis zu 2,38 Nettokaltmieten.
Vermieter können mit dem Makler eine frei verhandelbare Vergütung vereinbaren; in der Praxis liegt sie häufig ebenfalls bei bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Übliche Maklerprovision nach Bundesländern (Kauf)
Für private Immobilienkäufe (Wohnungen, Einfamilienhäuser) haben sich je Bundesland typische Provisionssätze etabliert. Sie verstehen sich als Gesamtprovision (inkl. 19 % MwSt.) und werden in der Praxis meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt:
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Übliche Aufteilung Käufer / Verkäufer | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | je 3,57 % | 50/50-Teilung seit Jahren verbreitet, insbesondere in Ballungsräumen. |
| Bayern | 7,14 % | je 3,57 % | War früher teils niedriger (5,95 %); heute meist 7,14 % mit hälftiger Teilung. |
| Berlin | 7,14 % | je 3,57 % | Früher häufig 7,14 % allein zulasten der Käufer; seit 2020 in der Regel hälftig geteilt. |
| Brandenburg | 7,14 % | je 3,57 % | Ähnliche Praxis wie in Berlin, inzwischen weitgehend Halbteilung. |
| Bremen | 5,95 % | je 2,98 % | Etwas unter dem bundesweiten Spitzenwert; teils verhandelbar. |
| Hamburg | 6,25 % | je 3,12 % | Großstadt mit hoher Nachfrage; Sätze meist stabil, in Einzelfällen verhandelbar. |
| Hessen | 5,95–7,14 % | je ca. 2,98–3,57 % | In Metropolregionen (z. B. Rhein-Main) häufiger 7,14 %, in ländlicheren Regionen eher 5,95 %. |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | je 2,98 % | In touristischen Toplagen gelegentlich höhere Sätze möglich. |
| Niedersachsen | 4,76–7,14 % | je ca. 2,38–3,57 % | Starke regionale Unterschiede: in Großräumen teils 7,14 %, in ländlichen Gegenden oft 4,76–5,95 %. |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | je 3,57 % | In Städten wie Köln oder Düsseldorf weit verbreitet; in Randlagen teils verhandelbar. |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | je 3,57 % | Angleichung an Nachbarländer (NRW, Saarland) in der Marktpraxis. |
| Saarland | 7,14 % | je 3,57 % | Übliche Sätze wie in Rheinland-Pfalz und NRW. |
| Sachsen | 7,14 % | je 3,57 % | In Großstädten (Leipzig, Dresden) stark nachgefragt, Spielräume aber regional unterschiedlich. |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | je 3,57 % | Meist Anpassung an bundesweite Standards. |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | je 3,57 % | An Küstenlagen zum Teil fester Bestandteil der Kalkulation. |
| Thüringen | 7,14 % | je 3,57 % | Übliche Sätze; individuelle Vereinbarungen sind möglich. |
Hinweis: Es handelt sich um typische Marktsätze 2025 für private Wohnimmobilienkäufe. Die Provision ist immer verhandelbar und kann im Einzelfall niedriger oder höher ausfallen.
Beispiele für Maklerprovision in ausgewählten Städten
In den großen Metropolregionen orientieren sich die Provisionen an den jeweiligen Bundesland-Werten, es gibt aber teils eigene Marktgepflogenheiten:
| Stadt / Region | Bundesland | Übliche Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Praxis |
|---|---|---|---|
| Berlin | Berlin | 7,14 % | Seit 2020 meist hälftige Teilung; früher häufig komplette Käuferprovision. |
| Hamburg | Hamburg | 6,25 % | Hohe Nachfrage; Verhandlungsspielraum begrenzt, aber möglich. |
| München | Bayern | 7,14 % | Sehr angespanntes Marktumfeld; üblicherweise hälftige Teilung, selten deutliche Rabatte. |
| Frankfurt am Main | Hessen | 5,95–7,14 % | In Toplagen eher 7,14 %, in Randlagen auch 5,95 % zu finden. |
| Köln / Düsseldorf | Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | Stadtlagen mit fester Marktpraxis, gelegentlich leichte Nachlässe bei schwer verkäuflichen Objekten. |
Rechenbeispiele: Kauf- und Mietprovision
Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Größenordnung der Maklerprovision für Kauf und Vermietung:
| Szenario | Ausgangsdaten | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Kauf in Berlin | Kaufpreis 500.000 €, Gesamtprovision 7,14 % | 500.000 € × 7,14 % | 35.700 € Gesamtprovision, je 17.850 € für Käufer und Verkäufer (bei 50/50-Teilung) |
| Kauf in Hamburg | Kaufpreis 500.000 €, Gesamtprovision 6,25 % | 500.000 € × 6,25 % | 31.250 € Gesamtprovision, je 15.625 € für Käufer und Verkäufer |
| Kauf in Bremen | Kaufpreis 400.000 €, Gesamtprovision 5,95 % | 400.000 € × 5,95 % | 23.800 € Gesamtprovision, je 11.900 € für Käufer und Verkäufer |
| Vermietung Wohnung | Nettokaltmiete 1.000 €/Monat, Vermieter beauftragt Makler | 2 × 1.000 € × 1,19 | 2.380 € Provision (maximal zulässig bei Mieterprovision; in der Praxis häufig Obergrenze) |
Die Beispiele dienen nur zur Orientierung. Entscheidend ist stets der individuell vereinbarte Provisionssatz.
FAQ zur Maklerprovision in Deutschland
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf?
In den meisten Bundesländern liegt die übliche Maklerprovision bei privaten Immobilienverkäufen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Dieser Satz versteht sich als Gesamtprovision und wird bei Wohnimmobilien für Verbraucher in der Praxis häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses?
Seit der Gesetzesänderung 2020 gilt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. In der Praxis zahlen Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel jeweils 50 % der Gesamtprovision, sofern der Käufer Verbraucher ist.
Unterscheidet sich die Maklerprovision zwischen den Bundesländern?
Ja. Während in vielen Ländern (z. B. Bayern, NRW, Berlin) üblicherweise 7,14 % Gesamtprovision berechnet werden, liegen die Sätze in Bremen und Mecklenburg-Vorpommern eher bei 5,95 %, in Hamburg bei rund 6,25 %. In Hessen und Niedersachsen sind je nach Region Spannen von etwa 4,76 % bis 7,14 % üblich.
Wie hoch darf die Maklerprovision bei der Vermietung sein?
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz: Gegenüber dem Mieter darf die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, also effektiv bis zu 2,38 Nettokaltmieten. Für Vermieter ist die Höhe grundsätzlich verhandelbar, orientiert sich aber oft an dieser Obergrenze.
Muss ich als Mieter noch eine Maklerprovision zahlen?
In vielen Fällen nicht. Wegen des Bestellerprinzips zahlt in der Praxis meist der Vermieter den Makler. Nur wenn Sie selbst den Makler ausdrücklich mit der Suche nach einer Wohnung beauftragen und dieser ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird, kann eine Provision bis maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. verlangt werden.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision beim Kauf?
Es gibt keine bundesweite Gebührenordnung mit festem Prozentsatz. Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar. Allerdings begrenzt das Gesetz für Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser) die Kostenverteilung: Der Käufer darf nicht mehr als 50 % der vereinbarten Provision tragen, wenn er Verbraucher ist und der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, sobald der Makler einen wirksamen Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich vermittelt hat. Bei Käufen ist das meist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung beziehungsweise einer verbindlichen Annahme des Kaufangebots. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Maklervertrag.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist die Maklerprovision in der Regel nicht als Werbungskosten absetzbar. Bei vermieteten Immobilien zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und kann über die Jahre abgeschrieben werden. Vermieter können Provisionen für Neuvermietungen meist als Werbungskosten geltend machen; beruflich bedingte Umzüge können Mieter steuerlich berücksichtigen.
Kann ich über die Maklerprovision verhandeln?
Ja. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache. In stark nachgefragten Großstädten sind die Spielräume oft begrenzt, während in ländlichen Regionen oder bei schwer verkäuflichen Objekten Rabatte von 0,5–1,0 Prozentpunkten oder pauschale Vereinbarungen möglich sind. Ein offenes Gespräch vor Vertragsabschluss lohnt sich in jedem Fall.
Ist die Maklerprovision im Kaufpreis enthalten?
Nein. Die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten und wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig. In Exposés wird sie meist als Prozentsatz des Kaufpreises ausgewiesen, getrennt nach Käufer- und Verkäuferanteil.
Quellen
- Immoverkauf24. (2025, 25. April). Maklerprovision 2025 – Höhe, Berechnung & wer Maklergebühren zahlt. Ratgeber Immobilienmakler. (Übersicht zu typischen Provisionssätzen und Bundesland-Tabelle für Deutschland.)
- Immobilienscout24. (2025, 28. Juli). Maklerprovision 2025: Wie hoch? Wer zahlt? Wann fällig? ImmoScout24 Wissen. (Darstellung des Gesetzes zur Provisionsaufteilung und Tabelle der Maklerprovisionen nach Bundesland.)
- FTD.de Redaktion. (2025, 5. Mai). Übersicht: Maklerprovisionen in Deutschland nach Bundesländern. Financial Times Deutschland Online. (Aktuelle Übersicht zu Gesamtprovision und Käufer-/Verkäuferanteilen je Bundesland.)
- Sparkasse. (o. J., Abruf 2025). Maklerprovision: Höhe, Regelungen & wer sie zahlt. Ratgeber Wohnen & Immobilie veräußern. (Erläuterung der §§ 656a–656d BGB und des Bestellerprinzips bei Vermietung.)
- Dr. Klein. (2025). Maklerprovision 2025: Wer zahlt wie viel? Baufinanzierungsratgeber. (Angaben zu ortsüblichen Provisionsspannen von 5,95 % bis 7,14 % beim Immobilienkauf.)
- Wikipedia. (2025, Abrufdatum). Immobilienmakler. In: Wikipedia – Die freie Enzyklopädie. (Überblick zu typischen Provisionshöhen und rechtlichen Grundlagen in Deutschland.)
- Wikipedia. (2023, Abrufdatum). Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung. In: Wikipedia – Die freie Enzyklopädie. (Regelungen zu Provisionshöchstsätzen und Bestellerprinzip bei Mietwohnungen.)
- Kampmeyer Immobilien. (2025, 10. Oktober). Maklerprovision bei der Vermietung. Ratgeber Vermietung. (Praxisnahe Darstellung zu Bestellerprinzip und Höchstgrenzen von zwei Nettokaltmieten plus MwSt.)
- Mietrecht.org. (o. J., Abruf 2025). Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision? Mietrechtsratgeber. (Auslegung des Bestellerprinzips und Abgrenzung typischer Fälle.)
