Mehr als 15 Prozent des Kaufpreises mussten Immobilienkäufer in vielen deutschen Bundesländern zusätzlich für Kaufnebenkosten aufbringen. Die Courtage fiel dabei besonders stark ins Gewicht. In Städten wie Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen trugen Käufer diese finanzielle Last alleine.
Seit dem 23. Dezember 2020 hat sich diese Situation grundlegend verändert. Ein neues Gesetz regelt nun die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern deutschlandweit einheitlich. Die Maklerprovision beim Immobilienkauf wird seitdem fairer zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt.
Das Gesetz schafft klare Verhältnisse: Käufer müssen die Provision nicht mehr alleine tragen. Die neue Regelung zur Maklerprovision verteilt die Kosten ausgewogen. Dies reduziert die finanzielle Belastung für Kaufinteressenten erheblich und macht den Immobilienerwerb planbarer.
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen 656a bis 656d. Diese Regelungen gelten bundesweit für alle Vermittlungen von Kaufverträgen. Sowohl Verkäufer als auch Käufer profitieren von der transparenten Kostenverteilung.
Die Neuregelung der Maklerprovision seit Dezember 2020
Der deutsche Gesetzgeber hat im Dezember 2020 die Weichen für eine fairere Verteilung der Maklerkosten gestellt. Mit dem neuen Gesetz „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurden die Paragraphen 656a bis 656d ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Diese Reform verändert grundlegend, wer beim Immobilienkauf welchen Teil der Provision trägt.
Was hat sich durch das Gesetz geändert?
Die wichtigste Änderung betrifft die einseitige Belastung der Käufer. Vor der Reform mussten Immobilienkäufer häufig die gesamte Maklerprovision allein tragen, selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Das Maklercourtage Gesetz beendet diese Praxis und schafft bundesweit einheitliche Regelungen für alle Beteiligten.
Eine zentrale Neuerung ist die Schriftformpflicht für Maklerverträge. Nach § 656a BGB müssen alle Verträge mit Maklern in schriftlicher Form vorliegen. Handschlagvereinbarungen oder mündliche Absprachen sind nicht mehr rechtsgültig.
Die Schriftform kann sowohl durch traditionelle Papierverträge als auch durch E-Mails erfüllt werden. Diese klare Regelung schützt alle Parteien vor Missverständnissen und schafft Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.
Das neue Gesetz verhindert zudem, dass Makler einer Partei die Kosten erlassen und dann die volle Provision von der anderen Partei fordern. Diese Praxis war vor der Reform weit verbreitet und belastete vor allem Käufer finanziell überproportional.
Das Bestellerprinzip im Detail
Das Herzstück der Neuregelung bildet das Bestellerprinzip Immobilienkauf. Dieses Prinzip besagt: Wer den Makler beauftragt, muss auch mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Diese Regelung sorgt für Transparenz und schützt vor versteckten Kosten.
Die neue Gesetzeslage gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser. Gewerbliche Immobilien fallen nicht unter diese Regelung. Auch wenn der Käufer als juristische Person wie eine GmbH oder AG auftritt, greifen andere Bestimmungen.
Wer den Makler beauftragt, zahlt zuerst
Eine besonders wichtige Regelung betrifft die Zahlungsreihenfolge. Der Auftraggeber des Maklers muss seinen Anteil nachweislich bezahlen, bevor die andere Partei zur Zahlung aufgefordert werden kann. Diese Vorschrift verhindert Tricksereien und schafft klare Verhältnisse.
Ein Beispiel verdeutlicht die Praxis: Ein Verkäufer beauftragt einen Makler mit der Vermittlung seiner Wohnung. Der Makler findet einen Käufer. Nun muss der Verkäufer zunächst seinen Anteil der Provision bezahlen und dies nachweisen.
Erst danach darf der Makler die zweite Hälfte vom Käufer einfordern. Diese Regelung schützt Käufer davor, plötzlich mit der gesamten Provision konfrontiert zu werden.
Die verpflichtende Kostenteilung
Das Gesetz sieht drei verschiedene Szenarien vor, wie die Maklerprovision teilen möglich ist. Jedes Modell hat unterschiedliche Voraussetzungen und Konsequenzen für Käufer und Verkäufer.
- Doppelprovision nach § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB: Der Makler schließt Verträge mit beiden Parteien ab. Käufer und Verkäufer tragen jeweils 50 Prozent der Gesamtprovision.
- Abwälzung mit Mindestbeteiligung nach § 656d BGB: Nur eine Partei beauftragt den Makler und fordert maximal 50 Prozent der Courtage von der anderen Partei ein. Der Auftraggeber zahlt mindestens die Hälfte.
- Innenprovision: Eine Partei übernimmt freiwillig die komplette Maklerprovision. Die andere Partei zahlt nichts. Diese Variante ist weiterhin zulässig.
Die Regelung zur Kostenteilung gilt als Verbraucherschutzgesetz. Sie stellt sicher, dass private Käufer nicht mehr übermäßig belastet werden. Makler können nicht mehr einseitig die Kosten auf eine Partei abwälzen.
Wichtig zu wissen: Die Neuregelung ist zwingend. Vertragliche Vereinbarungen, die von diesem Prinzip abweichen und den Käufer benachteiligen, sind unwirksam. Das Maklercourtage Gesetz schützt damit gezielt die schwächere Vertragspartei im Immobiliengeschäft.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Die Maklerprovision beim Immobilienkauf wird heute nach klaren Regeln zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt. Seit Ende 2020 gibt es gesetzliche Vorgaben, die eine faire Kostenverteilung sicherstellen. Die Maklerprovision Käufer Verkäufer teilen sich grundsätzlich zu gleichen Anteilen.
Eine einseitige Belastung nur des Käufers ist nicht mehr zulässig. Diese Regelung schützt Immobilienkäufer vor übermäßigen Nebenkosten. Beide Parteien tragen nun gemeinsam die Verantwortung für die Maklerkosten.
Die 50:50-Regelung zwischen Käufer und Verkäufer
Die Grundregel lautet: Maklerprovision Käufer Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte der Gesamtprovision. Diese Aufteilung gilt automatisch, wenn ein Makler für den Verkauf einer Wohnimmobilie beauftragt wird. Der Gesetzgeber hat damit eine faire Balance geschaffen.
Interessant ist jedoch: Der Verkäufer kann freiwillig einen größeren Anteil übernehmen oder die gesamte Provision selbst zahlen. Dies kann bei schwer verkäuflichen Immobilien ein strategischer Vorteil sein. Eine attraktive Immobilie ohne Käuferprovision findet oft schneller einen Abnehmer.
Umgekehrt funktioniert dies nicht. Der Käufer darf niemals mehr als 50 Prozent der Provision tragen. Diese Schutzregel verhindert, dass Verkäufer ihre Maklerkosten einseitig auf den Käufer abwälzen.
In der Praxis bedeutet dies konkret: Wenn die Gesamtprovision 7,14 Prozent beträgt, zahlt jede Partei 3,57 Prozent. Der Verkäufer könnte sich entscheiden, 5 Prozent zu übernehmen, während der Käufer nur 2,14 Prozent zahlt. Eine höhere Belastung des Käufers ist jedoch ausgeschlossen.
Höhe der Maklerprovision in Deutschland
Die Maklerprovision Höhe variiert deutschlandweit und liegt durchschnittlich zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Diese Prozentsätze verstehen sich inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung für Maklerprovisionen.
Die Provision ist frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler jedoch an der ortsüblichen Provision. Diese hat sich über Jahre in den verschiedenen Regionen etabliert und wird von den meisten Maklern angewendet.
Wichtig zu wissen: Die Maklerprovision Höhe richtet sich nach dem Standort der Immobilie, nicht nach dem Wohnsitz des Käufers oder Verkäufers. Eine Immobilie in Bayern unterliegt den bayerischen Provisionssätzen, auch wenn der Käufer aus einem anderen Bundesland kommt.
Regionale Unterschiede bei den Provisionssätzen
Die regionalen Unterschiede bei der Maklerprovision Höhe sind beträchtlich. Bremen hat mit 5,95 Prozent die niedrigste übliche Provision. Die meisten Bundesländer liegen bei 7,14 Prozent.
Hier eine vollständige Übersicht der Provisionssätze 2025:
- Baden-Württemberg: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Bayern: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Berlin: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Brandenburg: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Bremen: 5,95 % (je 2,98 % pro Partei)
- Hamburg: 6,25 % (je 3,12 % pro Partei)
- Hessen: 5,95 % oder 7,14 % (je nach Region)
- Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % (je 2,98 % pro Partei)
- Niedersachsen: 4,76 % bis 7,14 % (regional unterschiedlich)
- Nordrhein-Westfalen: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Rheinland-Pfalz: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Saarland: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Sachsen: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Sachsen-Anhalt: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Schleswig-Holstein: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
- Thüringen: 7,14 % (je 3,57 % pro Partei)
Diese Übersicht zeigt deutlich: In den meisten Bundesländern liegt die Provision bei 7,14 Prozent. Günstiger sind Bremen, Hamburg und teilweise Hessen sowie Niedersachsen.
Beispielrechnung für verschiedene Kaufpreise
Um die Maklerprovision berechnen zu können, gibt es eine einfache Formel. Die Gesamtprovision errechnet sich aus: Kaufpreis × Provisionssatz ÷ 100. Für den jeweiligen Anteil von Käufer und Verkäufer wird dieser Betrag halbiert.
Beispiel 1: Ein Einfamilienhaus im Saarland wurde für 300.000 Euro verkauft. Bei 7,14 Prozent Provision ergibt das:
- Gesamtprovision: 300.000 € × 7,14 ÷ 100 = 21.420 €
- Anteil Käufer: 10.710 €
- Anteil Verkäufer: 10.710 €
Beispiel 2: Eine Eigentumswohnung in Bremen kostet 200.000 Euro. Bei 5,95 Prozent Provision:
- Gesamtprovision: 200.000 € × 5,95 ÷ 100 = 11.900 €
- Anteil pro Partei: je 5.950 €
Beispiel 3: Eine Luxusvilla in Bayern wird für 750.000 Euro verkauft. Bei 7,14 Prozent:
- Gesamtprovision: 750.000 € × 7,14 ÷ 100 = 53.550 €
- Anteil pro Partei: je 26.775 €
Wer die Maklerprovision berechnen möchte, sollte immer den lokalen Provisionssatz berücksichtigen. Online-Rechner können dabei hilfreich sein. Viele Makler bieten auf ihren Websites entsprechende Tools an.
Die Beispiele zeigen deutlich: Je höher der Kaufpreis, desto höher die absolute Provision. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie in Nordrhein-Westfalen zahlt jede Partei 17.850 Euro. Diese Summe gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollte in die Finanzplanung einbezogen werden.
Praktische Tipps und wichtige Überlegungen für Immobilienkäufer
Immobilienkäufer haben verschiedene Möglichkeiten, um Maklerkosten sparen zu können. Bei hochpreisigen Objekten oder schnellen Vermittlungen zeigen sich viele Makler bereit, die Maklerprovision verhandeln zu lassen. Eine Reduzierung um 0,5 Prozentpunkte bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet bereits 2.500 Euro Ersparnis.
Wer die Maklerprovision vermeiden möchte, kann gezielt nach provisionsfreien Angeboten von Privatverkäufern suchen. Diese Variante spart die gesamte Maklergebühr, verzichtet aber auf professionelle Begleitung bei rechtlichen Fragen.
Die Maklergebühren lassen sich unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend machen. Beim Kauf vermieteter Immobilien können Käufer die Kosten als Anschaffungsnebenkosten absetzen. Bei gewerblich genutzten Objekten im Betriebsvermögen gelten ähnliche Regelungen.
Die Zahlung wird üblicherweise innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach notarieller Beurkundung fällig. Verkäufer leisten ihre Zahlung oft erst nach Erhalt des Kaufpreises.
Eine Rückforderung der Provision ist nur bei groben Pflichtverletzungen möglich. Falsche Objektangaben oder fehlende Maklererlaubnis können einen Rückforderungsanspruch begründen. Bei Zweifeln empfiehlt sich anwaltliche Beratung.
Käufer sollten vor der Entscheidung alle Optionen prüfen, verschiedene Angebote vergleichen und alle Vereinbarungen schriftlich fixieren. Die Maklerkosten gehören zur Gesamtfinanzierung und sollten von Anfang an eingeplant werden.
