Als Stefan Hofmann, Chefautor des Kreis-Journal.de-Redaktionsteams, überrascht mich immer wieder die Komplexität der Maklerkosten. Eine faszinierende Statistik zeigt: Immobilienmakler-Provisionen können bei einem Hauskauf schnell 14.280 € für einen 400.000 €-Verkauf betragen.
Die Provisionsregelung in Österreich ist komplex. Maklerkosten fallen fast immer bei Immobiliengeschäften an, wobei die Verteilung gesetzlich genau geregelt ist. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt auch die Kosten.
Die Höhe der Maklerkosten variiert je nach Bundesland und Immobilienart. Bei Verkäufen teilen sich Käufer und Verkäufer typischerweise die Provision von durchschnittlich 3,57 Prozent des Kaufpreises. Diese Transparenz schafft Klarheit für alle Beteiligten.
Unsere Analyse zeigt: Die Provisionsregelung ist ein entscheidender Faktor beim Immobiliengeschäft. Verbraucher müssen die aktuellen Bestimmungen kennen, um keine finanziellen Überraschungen zu erleben.
Aktuelle Regelungen zur Maklerprovision in Österreich
Die Maklerprovision Österreich unterliegt seit 2020 wichtigen gesetzlichen Regelungen, die den Immobilienmarkt grundlegend verändert haben. Die Transparenz und Fairness bei Immobiliengeschäften stehen dabei im Mittelpunkt der Gesetzgebung.
Seit Juli 2023 gelten neue Bestimmungen, die die Kostenverteilung bei Immobiliengeschäften neu definieren. Die gesetzlichen Regelungen unterscheiden klar zwischen verschiedenen Immobilientransaktionen.
Gesetzliche Grundlagen der Provisionszahlung
Die wichtigsten Aspekte der Maklerprovision in Österreich umfassen:
- Einführung des Erstauftraggeber-Prinzips
- Klare Regelungen zur Kostenverteilung
- Transparente Provisionsberechnung
Maximale Provisionsbeträge nach österreichischem Recht
Die Provisionen variieren je nach Immobilientyp und Verkaufswert:
- Immobilien bis €36.336: Maximale Provision von 4%
- Werte zwischen €36.336 und €48.448: Fixbetrag von €1.453,46
- Immobilien über €48.448: 3% des Verkaufspreises
Unterschiede zwischen Kauf und Vermietung
Bei Mietverhältnissen gelten spezifische Regelungen für die Maklerprovision:
- Bei unbefristeten Verträgen: Maximal 2 Monatsmieten
- Bei Drei-Jahres-Verträgen: Maximal 1 Monatsmiete
- Vermieter tragen die Provision seit Juli 2023
Die gesetzlichen Regelungen zielen darauf ab, faire und transparente Bedingungen für alle Beteiligten zu schaffen. Immobiliensuchende profitieren von klaren Kostenstrukturen und reduzierter finanzieller Belastung.
Wer zahlt den Makler?
Die Frage nach der Maklergebühren Verteilung ist für Immobilieninteressenten in Österreich von großer Bedeutung. Seit Ende 2020 hat sich die Provisionsaufteilung grundlegend verändert. Aktuell werden die Maklerkosten in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Verkäufern und Käufern aufgeteilt.
Die wichtigsten Regelungen zur Maklergebühren Verteilung lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- 50% der Provision trägt der Verkäufer
- 50% der Provision trägt der Käufer
- Maximale Provisionshöhe: 4% bei Kaufpreisen bis 36.336,42 Euro
- Maximale Provisionshöhe: 3% bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro
Für Mietverhältnisse gelten seit 1. Juli 2023 besondere Regelungen. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zahlt. Dies bedeutet eine wesentliche Entlastung für Mieter, die zuvor oft die kompletten Maklerkosten tragen mussten.
Die Transparenz bei der Provisionsaufteilung schafft Klarheit für alle Beteiligten und verhindert versteckte Kosten.
Bei Mietverhältnissen variieren die Provisionen je nach Vertragsdauer. Für unbefristete Verträge oder Mietverträge über drei Jahre gilt eine Höchstgrenze von zwei Monatsmieten. Bei kürzeren Verträgen reduziert sich dies auf eine Monatsmiete.
Höhe der Maklergebühren beim Immobilienkauf
Die Maklergebühren Immobilienkauf spielen eine zentrale Rolle bei Immobilientransaktionen in Österreich. Käufer und Verkäufer müssen die Provisionshohe genau verstehen, um keine finanziellen Überraschungen zu erleben.
Die Provisionsstruktur in Österreich ist komplex und von verschiedenen Faktoren abhängig. Typischerweise beträgt die Maklerprovision 3,6 Prozent des Kaufpreises, inklusive 20 Prozent Mehrwertsteuer.
Standardprovisionen nach Bundesländern
Die Provisionshohe variiert leicht zwischen den österreichischen Bundesländern. Die wichtigsten Eckdaten:
- Maximale Provision: 3,6% des Kaufpreises
- Bei Kaufpreisen bis 36.336,42 Euro: 4,0% netto
- Kaufpreise zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro: Pauschale von 1.453,46 Euro netto
- Kaufpreise über 48.448,51 Euro: 3,0% netto
Zusätzliche Gebühren und Nebenkosten
Neben der Maklergebühr Immobilienkauf müssen Käufer weitere Kosten berücksichtigen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Gerichtsgebühren für Eintragungen
- Eventuell Vermessungs- und Beratungskosten
Verhandlungsmöglichkeiten bei der Provision
Die Provisionshohe ist meist fix, kann aber in speziellen Situationen verhandelbar sein. Faktoren wie Objektschwierigkeit, Marktsituation und individuelle Umstände können Verhandlungsspielräume eröffnen.
Tipp: Holen Sie immer mehrere Maklerangebote ein und vergleichen Sie die Konditionen.
Das Bestellerprinzip bei der Vermietung
Das Bestellerprinzip bei der Vermietung hat den österreichischen Immobilienmarkt seit seiner Einführung grundlegend verändert. Seit dem 1. Juli 2023 gelten neue Regelungen, die die Mieterprovision stark einschränken.
Kernpunkte des Bestellerprinzips Vermietung sind:
- Eigentümer müssen in den meisten Fällen die Maklergebühren zahlen
- Eine Umlegung der Kosten auf den Mieter ist nicht zulässig
- Maximale Provision für Vermieter bleibt bei drei Bruttomonatsmieten
Die neuen Regelungen bedeuten für Vermieter einen höheren Aufwand. Bei selbständiger Mietersuche entstehen Kosten von etwa 1.250 Euro pro Wohnung. Dazu gehören Zeitaufwand, Inserate und Verwaltungsaufwände.
Die Digitalisierung und neue Marktteilnehmer verändern zunehmend die Maklerlandschaft in Österreich.
Vorteile des Bestellerprinzips für Mieter:
- Keine zusätzlichen Provisionskosten
- Transparentere Mietmarktbedingungen
- Geringere finanzielle Belastung bei Wohnungssuche
| Vertragsart | Maximale Provision Vermieter | Maximale Provision Mieter |
|---|---|---|
| Unbefristeter Vertrag | 3 Bruttomonatsmieten | 0 Bruttomonatsmieten |
| Vertrag über 3 Jahre | 3 Bruttomonatsmieten | 0 Bruttomonatsmieten |
| Vertrag unter 3 Jahren | 3 Bruttomonatsmieten | 0 Bruttomonatsmieten |
Bei Verstößen gegen die neuen Regeln drohen Strafen von bis zu 3.600 Euro. Das Bestellerprinzip Vermietung schafft mehr Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt.
Provisionsaufteilung beim Immobilienverkauf
Die Provisionsaufteilung beim Immobilienverkauf ist ein komplexes Thema, das für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig ist. Seit der Gesetzesänderung Ende 2020 gelten neue Regelungen zur Maklerkosten Teilung, die beide Parteien betreffen.
Die wichtigsten Aspekte der Provisionsaufteilung lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Einführung des Halbteilungsprinzips
- Gleichmäßige Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer
- Transparenz bei der Provisionsberechnung
Gesetzliche Vorgaben zur Teilung
Das Gesetz sieht nun vor, dass bei der Provisionsaufteilung Verkauf beide Parteien gleich belastet werden. Die durchschnittliche Maklerprovision beträgt 3,6% vom Kaufpreis, was sich wie folgt aufschlüsseln lässt:
| Partei | Provisionsanteil | Berechnung |
|---|---|---|
| Verkäufer | 50% | 1,8% vom Kaufpreis |
| Käufer | 50% | 1,8% vom Kaufpreis |
Praktische Umsetzung der Kostenteilung
Bei einem Beispielkaufpreis von 300.000 Euro bedeutet dies konkret:
- Gesamtprovision: 10.800 Euro
- Provision pro Partei: 5.400 Euro
- Inkludiert 20% Umsatzsteuer
Wichtig zu beachten ist, dass diese Regelung nur für Verbraucher gilt. Bei gewerblichen Immobiliengeschäften können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
Leistungen des Maklers für die Provision
Immobilienmakler erbringen umfangreiche Dienstleistungen, die ihre Provisionsbegründung rechtfertigen. Ihre Kernaufgaben umfassen die professionelle Vermittlung von Immobilien zwischen Verkäufern und potenziellen Käufern oder Mietern.
Die wichtigsten Maklerleistungen im Jahr 2025 beinhalten:
- Detaillierte Marktanalysen und Wertermittlungen
- Professionelle Fotografie und digitale Präsentation von Immobilien
- Umfassende Beratung zu rechtlichen und finanziellen Aspekten
- Durchführung von Besichtigungsterminen
- Verhandlung optimaler Verkaufs- oder Mietkonditionen
Makler müssen nach dem neuen Maklergesetz ab 01.07.2023 besondere Transparenzanforderungen erfüllen. Dazu gehören schriftliche Maklerverträge, detaillierte Leistungsbeschreibungen und klare Provisionserklärungen.
Ein professioneller Makler schafft Mehrwert durch seine Expertise und umfassende Dienstleistungen im Immobilienmarkt.
Die Provisionsbegründung basiert auf der nachweislichen Vermittlungsleistung. Makler müssen konkret belegen können, dass sie einen erfolgreichen Abschluss zwischen Verkäufer und Interessent ermöglicht haben.
Zeitpunkt der Provisionszahlung
Der Zeitpunkt der Provisionszahlung ist ein wichtiger Aspekt bei Immobiliengeschäften in Österreich. Immobilienmakler stellen ihre Provisionsrechnung typischerweise nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags. Die Maklergebühren Fälligkeit folgt dabei klaren rechtlichen Rahmenbedingungen.
- Vertragsunterzeichnung als Hauptauslöser
- Rechtmäßiger Abschluss des Geschäfts
- Erfüllung eventueller Vertragsbedingungen
Fälligkeit der Maklergebühren
Normalerweise werden Zahlungsziele zwischen 7 und 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung vereinbart. Bei Kaufverträgen mit aufschiebenden Bedingungen verschiebt sich die Fälligkeit bis zum Eintritt dieser Bedingungen.
Zahlungsmodalitäten und Fristen
Die Zahlungsmodalitäten variieren je nach Immobilientyp. Bei Verkäufen gelten folgende Provisionssätze:
| Verkaufswert | Maximale Provision |
|---|---|
| Bis 36.336 Euro | 4% des Verkaufswerts |
| 36.336 – 48.448 Euro | 1.453,46 Euro |
| Über 48.448 Euro | 3% des Verkaufswerts |
Für Mietobjekte gelten spezifische Regelungen:
- Bei Mietverträgen über 3 Jahre: Bis zu zwei Bruttomonatsmieten
- Bei Mietverträgen bis 3 Jahre: Eine Bruttomonatsmiete
Wichtig: Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Verkauf oder die Vermietung rechtmäßig abgeschlossen ist.
Steuerliche Aspekte der Maklerkosten
Die steuerliche Behandlung von Maklerkosten in Österreich ist komplex und bedarf genauer Beachtung. Für Immobilienbesitzer und Mieter ergeben sich wichtige Möglichkeiten zur Provisionsabsetzbarkeit, die gezielt genutzt werden können.
Bei Immobilienverkäufen können Maklerkosten steuerlich nur unter bestimmten Bedingungen geltend gemacht werden. Entscheidend ist, ob ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist. Die Maklerkosten Steuern spielen dabei eine bedeutende Rolle.
- Bei beruflichen Umzügen können Maklerprovisionen in der Steuererklärung abgesetzt werden
- Ein Bruttoverdienst von 42.000 Euro erlaubt Steuereinsparungen bis zu 470 Euro
- Für den Steuerabzug ist ein Nachweis über die berufliche Notwendigkeit erforderlich
Die steuerliche Behandlung von Maklerkosten kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Für Mieter bieten sich interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Bei einem Bruttojahresgehalt von 42.000 Euro können bis zu 470 Euro Lohnsteuer eingespart werden, wenn eine Maklerprovision von 2.000 Euro steuerlich abgesetzt wird.
Das Bestellerprinzip, gültig seit 1. Juli 2023, beeinflusst ebenfalls die steuerliche Behandlung von Maklerkosten. Es gilt ausschließlich für Wohnungsmietverträge und nicht für Geschäftsimmobilien.
Ausnahmefälle und Sonderregelungen
Das österreichische Maklerrecht kennt verschiedene Situationen, in denen Provisionsfreie Immobiliengeschäfte möglich sind. Diese Ausnahmen schützen Verbraucher vor ungerechtfertigten Gebühren und gewährleisten Transparenz im Immobilienmarkt.
Neutrale Vermittlung als Kernprinzip
Bei Maklerrecht Ausnahmen spielt die Neutralität des Vermittlers eine entscheidende Rolle. Der Makler darf keine Gebühr erheben, wenn wirtschaftliche Verflechtungen bestehen, die seine Unabhängigkeit gefährden.
- Kein Provisionsanspruch bei Eigeninteresse des Maklers
- Verbot von Doppelvertretungen ohne Transparenz
- Offenlegungspflicht möglicher Interessenkonflikte
Spezifische Ausnahmesituationen
Provisionsfreie Immobiliengeschäfte treten in mehreren Konstellationen auf:
- Der Makler ist gleichzeitig Eigentümer der Immobilie
- Öffentlich geförderte Wohnungen mit speziellen Regelungen
- Geschäfte zwischen direkten Verwandten
- Vorhandensein eindeutiger Interessenkonflikte
Diese Ausnahmeregelungen zielen darauf ab, faire und transparente Immobilientransaktionen zu gewährleisten.
Rechtliche Grundlagen der Maklerprovision
Das Maklerrecht Österreich definiert klare Regelungen für Immobilienmakler und deren Provisionsrecht. Die rechtlichen Grundlagen schaffen Transparenz und Schutz für alle Beteiligten bei Immobiliengeschäften.
Wichtige rechtliche Aspekte umfassen:
- Gesetzliche Höchstgrenzen für Maklerprovisionen
- Transparenzpflichten des Maklers
- Widerrufsrechte für Vertragsparteien
- Zahlungsmodalitäten
Ein Maklervertrag kann unwirksam sein, wenn wesentliche rechtliche Anforderungen nicht erfüllt werden. Beispielsweise muss der Makler Kunden umfassend über ihre Rechte informieren, insbesondere über das seit 2014 geltende Widerrufsrecht bei fernmündlich geschlossenen Verträgen.
| Vertragsart | Maximale Provision |
|---|---|
| Unbefristeter Mietvertrag | 2 Monatsmieten (brutto) |
| Befristeter Mietvertrag (bis 3 Jahre) | 1 Monatsmiete (brutto) |
| Immobilienverkauf bis 36.336 € | 4% des Verkaufspreises |
| Immobilienverkauf über 48.449 € | 3% netto (3,6% brutto) |
Für Immobilienmakler gilt zudem: Die Provision darf erst nach rechtswirksamem Vertragsabschluss geltend gemacht werden. Rückforderungen unrechtmäßiger Provisionen sind bis zu 10 Jahre möglich.
Fazit
Die österreichische Immobilienlandschaft erlebt mit dem Bestellerprinzip ab 2023 eine bedeutende Veränderung. Die neue Regelung schafft mehr Transparenz und Fairness bei Maklerkosten, indem sie die Verantwortung für die Provision eindeutig regelt. Mieter:innen werden künftig entlastet, da die Maklergebühr primär von der auftraggebenden Partei getragen wird.
Für Immobilienbesitzer:innen bedeutet dies eine klarere rechtliche Situation. Die Maklerkosten müssen nun von jener Person übernommen werden, die den Makler beauftragt. Dies gilt insbesondere für Mietimmobilien, während Gewerbe- und Kaufimmobilien von der Regelung ausgenommen bleiben. Verwaltungsstrafen bei Nichteinhaltung unterstreichen die Ernsthaftigkeit der neuen Gesetzgebung.
Die Maklerkosten Zusammenfassung zeigt, dass der Immobilienmarkt in Österreich transparenter und fairer wird. Für Mieter:innen entstehen nun in der Regel keine zusätzlichen Kosten mehr, sofern sie nicht selbst aktiv werden. Immobilienbesitzer:innen und Makler:innen müssen sich an die neuen Regelungen anpassen, was langfristig zu einer verbesserten Marktsituation führen wird.
