Welche Risiken habe ich beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung klingt auf den ersten Blick attraktiv: Die Mieteinnahmen sollen den Kredit tilgen, der Mieter ist schon da, und die Wohnung wird oft günstiger angeboten als leer stehende Objekte. Gleichzeitig gehen Sie jedoch eine Reihe rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Risiken ein, die sich erst nach dem Kauf voll zeigen.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Risiken beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Deutschland (Rechtslage 2025), zeigt typische Fallstricke und bietet eine praxisnahe Checkliste für Ihre Due Diligence. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen – gegenüber Makler, Verkäufer, Hausverwaltung und Anwältin oder Anwalt.

Risiken beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung im Überblick

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung erwerben Sie nicht nur „vier Wände“, sondern auch:

• den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten,
• Ihre Stellung als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG),
• die Beteiligung an sämtlichen Kosten und Risiken des Gebäudes.

Die folgende Tabelle fasst die zentralen Risikobereiche zusammen:

Risikobereich	Typische Risiken	Mögliche Folgen für Käufer
Mietrecht & Eigennutzung	Bestehender Mietvertrag bleibt unverändert („Kauf bricht nicht Miete“); eingeschränkte Eigenbedarfskündigung; Kündigungssperrfristen nach Umwandlung; starker Mieterschutz.	Sie können nicht kurzfristig selbst einziehen; lange Kündigungsfristen; Widerspruchsrechte des Mieters; im Extremfall bleibt die Wohnung über Jahre vermietet, obwohl Sie Eigenbedarf haben.
Mieteinnahmen & Bonität des Mieters	Niedrige Bestandsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze; Mietrückstände und unzuverlässige Zahler; Streitigkeiten oder laufende Verfahren; Mietnomaden-Risiko.	Schlechtere Rendite als geplant; Liquiditätsengpässe; Kosten für Mahnungen, Klagen, Räumung; unter Umständen längerer Leerstand nach Beendigung des Mietverhältnisses.
WEG-Finanzen & Hausgeld	Zu niedrige Instandhaltungsrücklage; hohe laufende Hausgeldkosten; bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen; „schwierige“ Eigentümergemeinschaft.	Unerwartete hohe Zahlungen für Dach, Fassade, Heizung etc.; Rendite bricht ein; Streit in der WEG; im Extremfall Sanierungsstau und Wertverlust.
Bausubstanz & Technik	Verdeckte Mängel (Feuchtigkeit, Haustechnik, Statik); energetischer Sanierungsbedarf; brandschutz- oder schallschutzrechtliche Defizite; Altlasten im Keller oder Grundstück.	Teure Sanierungen; Nutzungseinschränkungen; Konflikte mit Mietern (Mietminderungen); langfristig schlechtere Vermietbarkeit und Wertentwicklung.
Finanzierung & Steuern	Unterschätzte Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Hausgeld, Rücklagen); Zinsänderungsrisiko; steuerschädliche Gestaltung (Spekulationsfrist, AfA).	Geringere Netto-Rendite; höhere Eigenkapitalbindung; Probleme bei Anschlussfinanzierung; im Extremfall Zwangsverkauf unter Druck.
Markt- & Wiederverkaufsrisiko	Vermietete Wohnungen oft schwerer wiederverkaufbar; abhängig vom Mietvertrag, Mietniveau und Restlaufzeit; Risiko regulatorischer Eingriffe (z. B. erweiterte Mietbegrenzungen).	Geringerer Verkaufspreis; längere Vermarktungsdauer; eingeschränkter Käuferkreis („nur Kapitalanleger“); Wertschwankungen je nach Mietrecht und politischer Lage.

Schritt-für-Schritt: So prüfen Sie Risiken vor dem Kauf

1. Mietrechtliche Risiken: „Kauf bricht nicht Miete“ & Kündigungsschutz

Der wichtigste Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete“. Der in § 566 BGB verankerte Grundsatz bedeutet, dass Sie als Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag eintreten. Sie übernehmen:

• die vereinbarte Miethöhe (inklusive Staffeln oder Indexklauseln),
• die vereinbarte Miethistorie (z. B. bereits gewährte Mietminderungen),
• die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution nach Vertragsende,
• alle Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Nutzung etc.

Sie können den Mietvertrag nicht einfach „neu verhandeln“, nur weil Sie neuer Eigentümer sind. Auch ein Sonderkündigungsrecht wegen des Kaufs gibt es bei Wohnraum grundsätzlich nicht. Eine Eigenbedarfskündigung ist zwar möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen (berechtigtes Interesse, Kündigungsfristen, ggf. Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Widerspruchsrecht des Mieters).

Risiko: Wenn Sie die Wohnung kurzfristig selbst nutzen wollen, kann ein bestehender Mietvertrag Ihre Pläne um Jahre verzögern – oder faktisch verhindern, etwa durch verlängerte Kündigungsfristen, Sperrfristen nach Umwandlung in Wohnungseigentum oder besondere Härtefälle auf Mieterseite.

2. Risiken bei Mieteinnahmen: Mietniveau, Ausfälle, Mietnomaden

Viele Käufer kalkulieren mit der im Exposé genannten Miete – und übersehen, dass diese in der Praxis nicht oder nicht dauerhaft realisiert wird. Prüfen Sie daher insbesondere:

• Zahlungsverhalten des Mieters: Lassen Sie sich Kontoauszüge oder ein Mietkonto der letzten 12–24 Monate zeigen (Mietrückstände, Stundungen, häufige Verspätungen).
• Aktuelle Miete im Verhältnis zum Markt: Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, wirkt das auf den ersten Blick positiv (Steigerungspotenzial) – realistisch sind Erhöhungen aber durch Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Mieterschutz begrenzt.
• Vertragskonstruktion: Enthält der Vertrag Inklusivmieten oder pauschale Nebenkosten ohne Anpassungsmöglichkeit, ist das meist nachteilig für den Vermieter.
• Bonität des Mieters: Erkundigen Sie sich nach Schufa-Auskünften, Einkommen und Beschäftigungssituation – idealerweise mit Nachweisen.

Ein weiterer Punkt ist das Risiko von Mietnomaden oder dauerhaft unzuverlässigen Mietern. Frühe Warnsignale sind bereits vorhandene Mahnverfahren, Ratenzahlungsvereinbarungen oder Räumungsklagen. Solche Konstellationen können hohe Kosten verursachen (Anwalt, Gericht, Räumung, Renovierung, Leerstand).

3. WEG-Finanzen: Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen

Als Käufer einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Besonders wichtig sind:

• Höhe des Hausgelds: Prüfen Sie, welche Kosten im Hausgeld enthalten sind (Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) und welcher Anteil nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.
• Instandhaltungsrücklage: Eine zu niedrige Rücklage ist ein klassischer Risikofaktor. Sie deutet darauf hin, dass in Zukunft Sonderumlagen drohen, etwa für Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug.
• WEG-Protokolle der letzten Jahre: Daraus ergeben sich Streitigkeiten, bereits gefasste Sanierungsbeschlüsse, geplante Maßnahmen und finanzielle Engpässe.
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen: Achten Sie auf Rückstände anderer Eigentümer, hohe Ausfallquoten oder Gerichtsverfahren.

Typische Risiken: hohe, nicht kalkulierte Sonderumlagen, ein „Sanierungsstau“ im Gebäude oder eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft. All das kann Ihre Rendite massiv beeinträchtigen und den Wiederverkaufswert mindern.

4. Technische und bauliche Risiken

Die Bausubstanz ist ein weiterer entscheidender Risikofaktor. Mängel können sich in Form von Feuchtigkeit, Schimmel, veralteter Elektrik, maroder Steigleitungen oder unzureichendem Schall- oder Brandschutz zeigen. Bei vermieteten Wohnungen ist eine gründliche Besichtigung manchmal schwieriger, weil die Mieter nicht immer alle Bereiche zugänglich machen möchten.

Empfehlenswert ist:

• eine sorgfältige Besichtigung mit Fokus auf Bad, Fenster, Leitungen, Heizung und Gemeinschaftsflächen,
• ggf. ein bautechnisches Gutachten (insbesondere bei Altbauten oder erkennbaren Schäden),
• Prüfung von Energieausweis, Baujahr der Heizung, Dämmstandard und bekannten Schadstoffen.

Verdeckte Mängel können zu Mietminderungen, Rechtsstreitigkeiten und teuren Sanierungsmaßnahmen führen – und treffen Sie als neuen Eigentümer, obwohl der Schaden schon lange vor dem Kauf angelegt war.

5. Wirtschaftliche und steuerliche Risiken

Neben Kaufpreis und Zinsen belasten weitere Kosten Ihre Rendite:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision.
• Laufende Kosten: Hausgeld, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen.
• Finanzierungsrisiko: Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, eventuelle Sondertilgungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen.
• Steuern: Auswirkungen auf Einkommensteuer (Vermietung & Verpachtung), Abschreibung (AfA), Spekulationsfrist beim späteren Verkauf.

Gerade bei vermieteten Wohnungen wird häufig mit zu optimistischen Renditeannahmen gerechnet. Schon moderate Abweichungen bei Miete, Hausgeld oder Sonderumlagen können den Cashflow kippen. Eine realistische Szenariorechnung (optimistisch, realistisch, pessimistisch) hilft, das Risiko besser einzuschätzen.

6. Checkliste: Zentrale Prüfpunkte vor dem Kauf

• Mietvertrag vollständig prüfen (Miete, Nebenkosten, Laufzeit, Sondervereinbarungen, Index- oder Staffelmiete).
• Zahlungshistorie des Mieters der letzten 12–24 Monate einsehen (Mietrückstände, Mahnverfahren, Prozesse).
• Kündigungsrecht und Eigenbedarf realistisch bewerten (Kündigungsfristen, mögliche Sperrfristen, Härtefälle).
• WEG-Unterlagen anfordern: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle der letzten mindestens drei Eigentümerversammlungen.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplante und beschlossene Maßnahmen nachvollziehen.
• Objekt technisch prüfen (ggf. Sachverständiger): Bausubstanz, Haustechnik, energetischer Zustand.
• Rendite mit konservativen Annahmen kalkulieren (Mietausfallwagnis, Reserve für Instandhaltung, Zinsänderungsrisiko).
• Steuerliche Auswirkungen mit Steuerberater klären (Abschreibung, Werbungskosten, Spekulationsfrist, ggf. gewerbliche Prägung).
• Im Kaufvertrag klare Regelungen zu Kaution, Mietrückständen, laufenden Prozessen und Haftung treffen.

FAQ: Häufige Fragen zu Risiken beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Frage: Ist der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung grundsätzlich riskanter als der Erwerb einer leerstehenden Wohnung?
Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch riskanter, aber die Risikostruktur ist komplexer. Sie übernehmen ein bestehendes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten und sind an dessen Konditionen gebunden. Dafür profitieren Sie im Idealfall von stabilen Mieteinnahmen und einem geringeren Kaufpreis. Problematisch wird es vor allem bei unklaren Mietverträgen, Mietrückständen, niedriger Instandhaltungsrücklage oder absehbaren Sonderumlagen. Wer diese Punkte sorgfältig prüft, kann Risiken deutlich reduzieren.

Frage: Kann ich den Mieter nach dem Kauf einfach wegen Eigenbedarf kündigen?
Nein. Auch der neue Eigentümer muss die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus, muss schriftlich und ausführlich begründet werden und unterliegt gesetzlichen Kündigungsfristen. In bestimmten Konstellationen – etwa nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – gelten zusätzliche Kündigungssperrfristen von in der Regel drei bis zu zehn Jahren. Der Mieter kann ausserdem wegen persönlicher Härte widersprechen. Eigenbedarf sollte daher nicht die einzige tragende Motivation für den Kauf einer vermieteten Wohnung sein.

Frage: Übernehme ich beim Kauf auch alte Mietrückstände des bisherigen Vermieters?
In der Regel bleiben Ansprüche auf bereits fällig gewordene Mieten beim Verkäufer, können aber vertraglich ganz oder teilweise auf den Käufer übertragen werden. Unabhängig davon sind Mietrückstände und schlechtes Zahlungsverhalten ein ernstes Warnsignal. Sie erhöhen das Risiko zukünftiger Ausfälle, gerichtlicher Auseinandersetzungen und der Notwendigkeit einer Räumung. Lassen Sie sich die Mietzahlungshistorie zeigen und vereinbaren Sie gegebenenfalls vertragliche Regelungen zum Ausgleich bestehender Rückstände.

Frage: Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?
Die Mietsicherheit „wandert“ mit der Wohnung: Der neue Eigentümer ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Kaution bei Vertragsende zurückzuzahlen – auch wenn er sie vom Verkäufer nicht oder nicht in voller Höhe erhalten hat. Im Innenverhältnis sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, dass der Verkäufer die Kaution an den Käufer überträgt bzw. entsprechende Ausgleichszahlungen leistet. Für den Mieter zählt nur, dass der aktuelle Vermieter im Fall des Auszugs die Kaution vertragsgemäss zurückzahlt.

Frage: Wie erkenne ich Risiken aus der Eigentümergemeinschaft (WEG)?
Ein wesentlicher Indikator sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Wirtschaftspläne der letzten Jahre. Häufige Streitigkeiten, wiederkehrende Sonderumlagen, sehr niedrige Rücklagen trotz bekannten Sanierungsbedarfs oder stark steigendes Hausgeld sind Warnzeichen. Lassen Sie sich die Unterlagen vollständig geben und im Zweifel fachkundig auswerten. Eine solide Rücklage, klar dokumentierte Beschlüsse und eine funktionierende Verwaltung sprechen für eine stabile WEG – und reduzieren Ihr Risiko.

Frage: Welche typischen Fehler machen Käufer bei vermieteten Eigentumswohnungen?
Typisch sind zu optimistische Renditeannahmen, die Übernahme von Angaben aus Exposés ohne Prüfung (Miete, Hausgeld, Rücklagen), fehlende Einsicht in Mietzahlungshistorien, das Ignorieren von WEG-Protokollen und der Verzicht auf juristische und technische Prüfung des Objekts. Besonders riskant ist es, eine vermietete Wohnung zu kaufen, obwohl man sie kurzfristig selbst nutzen möchte, ohne die mietrechtlichen Hürden realistisch einzuschätzen.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich vor einer Kaufentscheidung im Zweifel von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- bzw. Wohnungseigentumsrecht und einer steuerlichen Beratung unterstützen.

Alle Angaben ohne Gewähr – bei Ergänzungen zum Text gerne bei uns melden. Danke.

Quellen & Literatur

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). (2025). § 566, § 566a, §§ 573 ff., § 577a. Bundesministerium der Justiz. Gesetzliche Grundlagen zu „Kauf bricht nicht Miete“, Übergang von Mietverhältnissen, Eigenbedarfskündigung, Kaution und Kündigungssperrfristen.
• Hausgold GmbH. (2024). Kauf bricht nicht Miete – § 566 BGB & mehr. Online-Ratgeber zum Übergang von Mietverhältnissen beim Eigentümerwechsel und zu den Pflichten des Erwerbers gegenüber dem Mieter.
• DAHAG Rechtsservices AG. (2020). Vermietete Wohnung kaufen: Checkliste, Rechte & Pflichten. Überblick zu Rechten und Pflichten beim Erwerb vermieteter Wohnungen, inklusive Hinweis auf § 566 BGB und Mieterschutz.
• Homeday GmbH. (2023). Der Verkauf einer vermieteten Immobilie. Darstellung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“, des Eintritts in laufende Mietverhältnisse und der Konsequenzen für Käufer.
• Fischer Immobilien. (2025). Welches Risiko gehe ich beim Kauf eines vermieteten Hauses ein? Fachbeitrag zu Risiken bei Kauf vermieteter Objekte, insbesondere bezüglich Eigenbedarf, Kündigungsfristen und Mieterschutz.
• mietrecht.com. (2024–2025). Sperrfrist bei Eigenbedarf und Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Erläuterung von Kündigungssperrfristen nach Umwandlung, Laufzeiten zwischen drei und zehn Jahren und ihren Auswirkungen auf Eigenbedarfskündigungen.
• Von Poll Immobilien. (2025). Kündigungsfrist Wohnung – Rechte für Mieter und Vermieter. Zusammenfassung von Kündigungsfristen, Sperrfristen nach § 577a BGB und verstärktem Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
• Focus Online. (2017). Vermietete Immobilie: Auf was Käufer achten müssen. Praxisnaher Ratgeber zu Mietrückständen, Zahlungsdisziplin, anhängigen Prozessen und Bedeutung der Mietzahlungshistorie für Kaufentscheidungen.
• ohne-makler.net. (2024). Mietrückstände – Unterlagen vor Immobilienkauf prüfen. Hinweise zur Prüfung von Mietkonten, Warnsignalen bei Mietausfällen und Empfehlungen, problematische Konstellationen zu meiden.
• Immowelt AG. (2024). Instandhaltungsrücklage – finanzielle Absicherung für Eigentümergemeinschaften. Erklärung der Funktion der Instandhaltungsrücklage, typischer Einsatzbereiche und Bedeutung für Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.
• Mietervereinigung Österreich. (2015). Wohnungseigentum: Die Folgen zu niedriger Reserven. Hinweise zu Risiken unzureichender Rücklagen, möglichen Sonderdotierungen und finanziellen Belastungen für Wohnungseigentümer.
• Immoverkauf24 GmbH. (2024). Sonderumlage – 8 wichtige Punkte. Darstellung von Zweckbindung, Beschlussfassung und finanziellen Auswirkungen von Sonderumlagen auf Wohnungseigentümer.
• ohne-makler.net. (o. J.). Tipp: Vor dem Wohnungskauf die WEG-Protokolle prüfen! Empfehlungen zur Auswertung von Protokollen der Eigentümerversammlung, Hinweisen auf Streit, Sanierungsbedarf und finanzielle Risiken.
• Immowelt & weitere Immobilienportale. (2024–2025). Diverse Ratgeber zu vermietete Wohnung kaufen und Immobilien als Kapitalanlage mit Beispielen zu Renditeberechnung, Risikofaktoren und Unterschieden zwischen vermieteten und leerstehenden Wohnungen.
• GEV Versicherung / mietrecht.org / mietrecht.com. (2012–2024). Beiträge zur Mietkaution bei Eigentümerwechsel und zu § 566a BGB mit Darstellung der Haftung des Erwerbers und der Übernahme der Kautionsrückzahlungspflicht.