Wussten Sie, dass Vermieter in Deutschland durchschnittlich 30 bis 40 Prozent ihrer Ausgaben durch steuerliche Absetzbarkeit zurückholen können? Diese Steuerersparnis macht einen erheblichen Unterschied bei der Rentabilität einer Immobilie.
Das Grundprinzip ist einfach: Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen zwar versteuern, können aber gleichzeitig zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt zieht alle vermietungsbezogenen Kosten von den Einnahmen ab. Nur der verbleibende Überschuss unterliegt dann der Besteuerung.
In der Anlage V der Steuererklärung tragen Vermieter ihre Einnahmen und Ausgaben ein. Hier entscheidet sich, wie viel Steuer tatsächlich zu zahlen ist.
Gegenstände unter 800 Euro netto können sofort komplett abgesetzt werden. Teurere Anschaffungen müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden – das nennt man AfA (Absetzung für Abnutzung).
Wichtig: Alle Belege sollten mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Nur tatsächlich selbst getragene Kosten zählen – Ausgaben, die Mieter übernehmen, sind nicht absetzbar.
Wer seine Möglichkeiten kennt und nutzt, kann seine Steuerlast deutlich senken und die Rendite der Immobilie spürbar verbessern.
Welche Immobilienkosten kann ich als Vermieter absetzen? – Grundprinzipien der Werbungskosten
Um die steuerlichen Vorteile einer Vermietung optimal zu nutzen, müssen Vermieter die Grundprinzipien der Werbungskosten verstehen. Diese bilden das Fundament für alle steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten im Bereich der Immobilienvermietung. Das deutsche Steuerrecht bietet hier klare Regelungen, die Vermietern erhebliche Vorteile verschaffen können.
Werbungskosten Vermieter sind alle Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der vermieteten Immobilie dienen. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen und Darlehenszinsen. Diese Kosten werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen und mindern somit die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Das Berechnungsprinzip ist dabei denkbar einfach: Mieteinnahmen minus Werbungskosten ergeben die steuerpflichtigen Einkünfte. Diese Differenz entscheidet darüber, wie viel Steuern der Vermieter tatsächlich zahlen muss.
Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen positiven und negativen Einkünften aus der Vermietung. Positive Einkünfte entstehen, wenn die Mieteinnahmen die Werbungskosten übersteigen. Dieser Überschuss erhöht die Gesamtsteuerlast des Vermieters.
Negative Einkünfte hingegen liegen vor, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. In diesem Fall entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften – beispielsweise aus nichtselbständiger Arbeit – verrechnet werden und führt so zu einer spürbaren Steuerersparnis.
Für die steuerliche Geltendmachung gilt ein wichtiger Grundsatz: Entscheidend ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung, nicht der Zeitpunkt der Rechnungsstellung. Vermieter sollten deshalb Zahlungsbelege sorgfältig aufbewahren und nach Kalenderjahr sortieren. Dies erleichtert später das Mieteinnahmen versteuern erheblich.
Besonders interessant für Vermieter: Werbungskosten können bereits vor der tatsächlichen Vermietung angesetzt werden. Diese sogenannten vorab entstandenen Werbungskosten sind absetzbar, sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht erkennbar ist. Das Finanzamt Vermietung erstellt in solchen Fällen zunächst einen vorläufigen Steuerbescheid.
Die Vermietungsabsicht lässt sich auf verschiedene Weise nachweisen:
- Schaltung von Zeitungsanzeigen oder Online-Inseraten
- Beauftragung eines Immobilienmaklers mit schriftlichem Vertrag
- Durchführung von Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten
- Anpassung des Mietpreises an marktübliche Konditionen
- Dokumentation von Besichtigungsterminen mit potenziellen Mietern
Selbst bei Leerstand können Vermieter Werbungskosten geltend machen, solange die Vermietungsabsicht glaubhaft dargelegt wird. Dies gilt auch für Renovierungsphasen zwischen zwei Mietverhältnissen.
Die korrekte Vorgehensweise bei der Steuererklärung erfordert das Ausfüllen der Anlage V. In diesem Formular werden alle Mieteinnahmen und Werbungskosten detailliert aufgeführt. Vermieter sollten dabei systematisch vorgehen und alle Belege chronologisch ordnen.
Die Anlage V gliedert sich in verschiedene Bereiche, die jeweils unterschiedliche Kostenarten erfassen. Eine saubere Dokumentation während des gesamten Jahres erleichtert die spätere Steuererklärung erheblich. Digitale Tools und Apps können hierbei wertvolle Unterstützung bieten.
Absetzbare laufende Kosten für Vermieter im Detail
Im Detail betrachtet können Eigentümer vermieteter Immobilien verschiedenste Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die Bandbreite reicht von Verwaltungsgebühren über Reparaturkosten bis hin zu Versicherungen und Finanzierungskosten. Jede dieser Kategorien bietet Vermietern die Möglichkeit, ihre Steuerlast spürbar zu senken.
Das Verständnis der einzelnen Kostenpositionen hilft dabei, keine steuerlichen Vorteile zu verschenken. Viele Vermieter wissen nicht, wie vielfältig die absetzbaren Kosten tatsächlich sind. Eine systematische Übersicht schafft Klarheit und ermöglicht eine optimale Steuerplanung.
Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten Vermieter gehören zu den wichtigsten absetzbaren Ausgaben bei der Vermietung von Immobilien. Sie umfassen alle Kosten, die mit der Organisation und Betreuung der Mietobjekte zusammenhängen. Diese Ausgaben lassen sich vollständig als Werbungskosten geltend machen.
Ein separates Konto für Mieteinnahmen und -ausgaben erleichtert die Buchhaltung erheblich. Die Kontoführungsgebühren für dieses spezielle Vermietungskonto sind komplett absetzbar. Typische Banken bieten solche Konten mit monatlichen Gebühren zwischen 5 und 15 Euro an.
Professionelle Hausverwaltungen verlangen üblicherweise zwischen 20 und 35 Euro pro Monat und Wohneinheit. Der Preis hängt vom Leistungsumfang und der Region ab. Anbieter wie GEWOBAU oder lokale Verwaltungsbüros bieten unterschiedliche Servicepakete an.
Beispiele für absetzbare Verwaltungskosten
Maklergebühren Vermietung stellen einen wichtigen Kostenblock dar. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermietung. Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision.
Wenn der Vermieter einen Makler für die Mietersuche beauftragt, sind diese Kosten vollständig absetzbar. Die Provision beträgt üblicherweise zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete ergeben sich Maklergebühren von etwa 2.380 Euro.
Werbungskosten für Inserate können ebenfalls geltend gemacht werden. Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt verlangen ab 50 Euro für eine vierwöchige Anzeige. Zeitungsanzeigen kosten typischerweise ab 100 Euro aufwärts.
Büromaterialien und Software für die Mieterverwaltung gehören zu den absetzbaren Kosten Vermieter. Programme wie Vermietet.de oder Lexware Hausverwalter gibt es bereits ab 10 Euro monatlich. Auch Schreibbedarf, Porto und Telefonkosten für vermietungsbezogene Gespräche sind absetzbar.
Mitgliedsbeiträge bei Vermieterverbänden wie „Haus und Grund“ oder anderen Organisationen können steuerlich geltend gemacht werden. Diese Beiträge liegen üblicherweise zwischen 80 und 150 Euro jährlich. Die Verbände bieten dafür rechtliche Beratung und aktuelle Informationen.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Instandhaltungskosten Vermieter bilden eine zentrale Kategorie bei den steuerlich absetzbaren Ausgaben. Der grundlegende Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist dabei entscheidend. Erhaltungsaufwand stellt den ursprünglichen Zustand wieder her und ist sofort absetzbar.
Herstellungsaufwand hingegen verbessert die Immobilie wesentlich über den ursprünglichen Zustand hinaus. Diese Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Die korrekte Zuordnung bestimmt die steuerliche Behandlung maßgeblich.
Die 4.000-Euro-Grenze spielt eine wichtige Rolle bei der Absetzbarkeit. Betragen die jährlichen Erhaltungsaufwendungen nicht mehr als 4.000 Euro, können sie sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei größeren Maßnahmen prüft das Finanzamt, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Konkrete Beispiele für sofort absetzbare Reparaturkosten sind vielfältig. Ein tropfender Wasserhahn verursacht Klempnerkosten zwischen 80 und 150 Euro. Der Austausch eines kaputten Boilers kostet je nach Modell zwischen 500 und 1.200 Euro.
Defekte Fenster können pro Fenster mit Reparaturkosten von 150 bis 400 Euro zu Buche schlagen. Eine Dachrinnenreinigung kostet typischerweise zwischen 80 und 200 Euro. Die Reparatur undichter Abflüsse liegt im Bereich von 100 bis 300 Euro.
Schönheitsreparaturen gehören ebenfalls zu den vollständig absetzbaren Ausgaben. Das Tapezieren verursacht inklusive Material und Handwerker etwa 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Das Streichen von Wänden schlägt mit 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter zu Buche.
Abgrenzung zu nicht absetzbaren Renovierungskosten
Die Unterscheidung zwischen sofort absetzbaren Reparaturen und abschreibungspflichtigen Modernisierungen erfordert Sorgfalt. Als Faustregel gilt: Reparaturen beheben Schäden und Verschleiß. Modernisierungen schaffen einen neuen, besseren Zustand.
Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Das Reparieren einiger kaputter Fliesen im Bad ist Erhaltungsaufwand. Die komplette Badsanierung mit neuer Dusche und Bodenbelägen gilt als Modernisierung. Letztere muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Gegenstände unter 800 Euro netto können als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abgesetzt werden. Dies betrifft beispielsweise neue Lampen, Rauchmelder oder kleinere Elektrogeräte. Die Sofortabschreibung vereinfacht die steuerliche Behandlung erheblich.
Typische Handwerksbetriebe für Reparaturarbeiten finden sich in jeder Region. Lokale Sanitär- und Heizungsbaufirmen, Maler- und Lackiererbetriebe sowie Elektroinstallationsbetriebe sind wichtige Ansprechpartner. Überregionale Plattformen wie MyHammer oder Blauarbeit ermöglichen Preisvergleiche.
Ein wichtiger Tipp: Vermieter sollten immer detaillierte Rechnungen anfordern. Material und Arbeitsleistung sollten getrennt ausgewiesen sein. Diese Dokumentation erleichtert die steuerliche Geltendmachung erheblich.
Finanzierungskosten und Versicherungen
Finanzierungskosten absetzen gehört zu den wirkungsvollsten Steuersparmaßnahmen für Vermieter. Der wichtige Grundsatz lautet: Die Tilgung eines Immobilienkredits ist nicht absetzbar. Die Kreditzinsen Vermieter hingegen können vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Dies gilt für alle Arten von Immobiliendarlehen. Hypothekendarlehen, Grundschulddarlehen und Annuitätendarlehen werden gleichermaßen behandelt. Auch Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren für Darlehenskonten sind absetzbar.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit 3 Prozent Zinssatz fallen im ersten Jahr etwa 6.000 Euro Zinsen an. Diese Summe reduziert die zu versteuernden Mieteinnahmen erheblich. Im Laufe der Jahre summiert sich diese Steuerersparnis beträchtlich.
Ein Disagio oder Damnum kann ebenfalls abgesetzt werden. Diese Vorauszahlung von Zinsen muss allerdings über die Laufzeit des Darlehens verteilt werden. Die jährliche Absetzung erfolgt anteilig über die gesamte Zinsbindungsfrist.
Zinsen und Darlehensnebenkosten
Neben den reinen Kreditzinsen können weitere Darlehensnebenkosten geltend gemacht werden. Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und Notargebühren für die Grundschuldbestellung gehören dazu. Diese Kosten sind vollständig als Werbungskosten absetzbar.
Die zeitliche Zuordnung ist wichtig: Kosten für die Kreditbeschaffung werden im Jahr der Zahlung abgesetzt. Die laufenden Zinsen werden in dem Jahr geltend gemacht, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Diese Zuordnung erfolgt nach dem Zuflussprinzip.
Versicherungen Vermieter bilden eine weitere wichtige Kategorie. Die Wohngebäudeversicherung absetzen können Eigentümer vollständig als Werbungskosten. Die Kosten betragen typischerweise 0,15 bis 0,30 Prozent der Versicherungssumme pro Jahr.
Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro ergeben sich jährliche Prämien zwischen 300 und 600 Euro. Die Versicherung schützt vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Anbieter wie Allianz, HUK-COBURG, Württembergische oder VHV bieten unterschiedliche Tarife an.
Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung kostet etwa 80 bis 200 Euro pro Jahr. Sie deckt Schäden ab, die Dritten durch die Immobilie entstehen. Ein Beispiel: Jemand stürzt auf dem Grundstück oder ein Dachziegel fällt herab.
Auch speziellere Versicherungen können abgesetzt werden. Eine Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung kostet 150 bis 400 Euro jährlich. Die Rechtsschutzversicherung für Vermieter liegt bei 120 bis 250 Euro pro Jahr. Anbieter wie ARAG, DEURAG oder D.A.S. bieten vermieterspezifische Tarife.
Betriebskosten und Nebenkosten
Betriebskosten absetzen funktioniert nach einem klaren Prinzip. Alle Nebenkosten Vermieter, die als Vorauszahlung von Mietern erhalten werden, müssen als Einnahmen versteuert werden. Gleichzeitig können sie aber als Werbungskosten wieder abgezogen werden.
Nicht umlagefähige Kosten trägt der Vermieter allein. Diese können direkt als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist daher wichtig.
Heizkosten bilden oft den größten Posten bei den Hausnebenkosten. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung liegen sie zwischen 800 und 1.400 Euro pro Jahr. Der genaue Betrag hängt vom Energieträger und der Gebäudedämmung ab. Für Informationen zu modernen Heizsystemen und deren Kosten bietet dieser Artikel über Wärmepumpen wertvolle Einblicke.
Wasserkosten umfassen Kaltwasser, Warmwasser und Abwasser. Für eine durchschnittliche Wohnung belaufen sie sich auf etwa 300 bis 600 Euro jährlich. Die Müllabfuhr schlägt mit 100 bis 200 Euro pro Wohneinheit und Jahr zu Buche.
Weitere typische Betriebskosten sind vielfältig:
- Straßenreinigung und Winterdienst: 50 bis 150 Euro pro Jahr
- Hausbeleuchtung (Treppenhäuser, Außenbeleuchtung): 80 bis 200 Euro jährlich
- Schornsteinfegergebühren: 40 bis 80 Euro pro Feuerstätte und Jahr
- Gartenpflege bei Mehrfamilienhäusern: 200 bis 600 Euro jährlich
- Hausmeisterdienste: 300 bis 900 Euro pro Jahr je nach Umfang
Die Grundsteuer ist ein Sonderfall bei den Nebenkosten. Sie beträgt je nach Gemeinde und Grundstückswert zwischen 0,26 und 1 Prozent des Einheitswerts. In den meisten Fällen liegen die Kosten zwischen 200 und 800 Euro jährlich. Die Grundsteuer ist vollständig absetzbar, auch wenn sie theoretisch auf Mieter umgelegt werden könnte.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften spielt die Erhaltungsrücklage eine besondere Rolle. Die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG sind erst absetzbar, wenn das Geld tatsächlich verwendet wurde. Solange es nur auf dem WEG-Konto liegt, erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an.
Ein praktischer Tipp zur Nebenkostenabrechnung steuerlich: Vermieter sollten alle Abrechnungen sorgfältig dokumentieren. Belege für alle Zahlungen müssen gesammelt werden. Bei selbst erbrachten Hausmeistertätigkeiten kann die eigene Arbeitszeit nicht angesetzt werden. Alle Materialkosten wie Reinigungsmittel, Werkzeug oder Streugut sind jedoch absetzbar.
Gebühren für Energieausweise und rechtliche Beratung
Die gesetzliche Pflicht zum Energieausweis besteht seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung. Vermieter müssen bei Vermietung oder Verkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Energieausweis Kosten variieren je nach Art des Ausweises.
Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er kostet zwischen 50 und 150 Euro. Dieser Typ eignet sich für Gebäude ab fünf Wohneinheiten oder bei regelmäßigem Verbrauchsmuster.
Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Gebäudeanalyse. Er kostet zwischen 300 und 600 Euro. Für Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten ist er Pflicht.
Zertifizierte Energieberater, lokale Architekten und Ingenieure erstellen Energieausweise. Auch Online-Dienste wie co2online, Techem oder ista bieten diesen Service an. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Danach muss ein neuer Ausweis erstellt werden.
Die Kosten für den Energieausweis absetzen können Vermieter sofort und vollständig als Werbungskosten. Es ist keine Verteilung über mehrere Jahre notwendig. Diese Regelung vereinfacht die steuerliche Behandlung erheblich.
Anwaltskosten Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung sind vollständig absetzbar. Dies umfasst verschiedene Bereiche der rechtlichen Beratung. Die Erstellung oder Prüfung von Mietverträgen kostet typischerweise zwischen 150 und 400 Euro.
Mahnungen und Abmahnungen von Mietern schlagen mit 200 bis 500 Euro zu Buche. Räumungsklagen sind deutlich teurer. Je nach Streitwert und Instanz können Kosten zwischen 1.500 und 5.000 Euro entstehen. Auch Mietminderungsstreitigkeiten und Kündigungsschutzklagen werden steuerlich anerkannt.
Gutachterkosten gehören ebenfalls zu den absetzbaren Beratungskosten. Ein Wertgutachten zur Mietpreisbestimmung kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Schadensgutachten liegen im Bereich von 300 bis 800 Euro. Gerichtskosten und Prozesskosten erkennt das Finanzamt ebenfalls an.
Die Rechtsschutzversicherung absetzen können Vermieter vollständig als Werbungskosten. Die Jahresbeiträge liegen zwischen 120 und 250 Euro. Anbieter wie ARAG, D.A.S., DEURAG oder AdvoCard bieten spezielle Vermieter-Tarife an.
Diese Versicherungen decken typischerweise folgende Bereiche ab:
- Mietrechtsstreitigkeiten mit Mietern
- Haus- und Grundstücksrechtsstreitigkeiten
- Steuerrechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Vermietung
- Vertragsrechtsstreitigkeiten mit Dienstleistern
Steuerberatungskosten für die Erstellung der Anlage V sind absetzbar. Die Stundensätze liegen typischerweise zwischen 100 und 200 Euro. Für eine Steuererklärung mit Vermietung entstehen etwa 200 bis 600 Euro zusätzliche Kosten. Diese Investition lohnt sich oft durch die optimierte Steuergestaltung.
Abschreibung der Immobilie (AfA)
Die AfA Immobilie bildet einen zentralen Baustein der steuerlichen Optimierung für Vermieter. Das Grundprinzip lautet: Gebäude nutzen sich über die Jahre ab und verlieren an Wert. Dieser Wertverlust kann steuerlich berücksichtigt werden.
Die Absetzung für Abnutzung ermöglicht es, jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen. Wichtig dabei: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar. Grund und Boden verschleißen nicht und können daher nicht abgeschrieben werden.
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück ist entscheidend. Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, die Sachwertmethode oder eine Aufteilung laut Kaufvertrag kommen in Betracht. Typische Aufteilungen liegen bei 70 bis 80 Prozent Gebäudewert und 20 bis 30 Prozent Grundstückswert.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Abschreibung Gebäude: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 Euro. Davon entfallen 300.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf das Grundstück. Bei einem Gebäude von 1980 gilt die lineare AfA von 2 Prozent. Die jährliche Abschreibung beträgt somit 6.000 Euro über 50 Jahre.
Die Abschreibungssätze variieren nach Baujahr des Gebäudes:
- Altbauten bis 31. Dezember 1924: 2,5 Prozent jährlich (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Gebäude von 1924 bis 2022: 2 Prozent jährlich (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Neubauten ab 1. Januar 2023: 3 Prozent jährlich (Nutzungsdauer etwa 33 Jahre)
Die Erhöhung auf 3 Prozent für Neubauten soll Investitionen in Mietwohnungen attraktiver machen. Diese Regelung gilt für alle Immobilien, deren Bauantrag ab 2023 gestellt wurde. Die höhere Abschreibung bringt jährlich spürbare Steuervorteile.
Die Sonderabschreibung Mietwohnungen nach Paragraph 7b Einkommensteuergesetz bietet zusätzliche Vorteile. Für neue Mietwohnungen mit Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029 gibt es eine zusätzliche Förderung. Neben der normalen AfA können 5 Prozent Sonderabschreibung in jedem der ersten vier Jahre geltend gemacht werden.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung sind streng geregelt. Das Gebäude muss Energieeffizienzstandards wie KfW-Effizienzhaus 40 einhalten. Die förderungsfähige Bemessungsgrundlage liegt bei maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Gesamtbaukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.
Ein ausführliches Beispiel zeigt die Vorteile: Ein Neubau einer Mietwohnung wird 2024 fertiggestellt. Die Wohnfläche beträgt 100 Quadratmeter. Die Anschaffungskosten belaufen sich auf 350.000 Euro. Nach Abzug des Grundstücksanteils bleiben 280.000 Euro förderungsfähige Kosten.
Die normale AfA beträgt: 280.000 Euro mal 3 Prozent gleich 8.400 Euro pro Jahr. Die Sonderabschreibung in den Jahren 1 bis 4 beträgt: 280.000 Euro mal 5 Prozent gleich 14.000 Euro pro Jahr zusätzlich. Die gesamte jährliche Abschreibung in den ersten vier Jahren liegt somit bei 22.400 Euro. Ab dem fünften Jahr verbleibt nur noch die normale AfA von 8.400 Euro.
Diese Regelung macht Investitionen in neue Mietwohnungen deutlich attraktiver. Die Steuerersparnis in den ersten vier Jahren ist erheblich. Vermieter sollten diese Möglichkeit bei Neubauprojekten unbedingt prüfen.
Gebäudebestandteile können separat abgeschrieben werden. Einbauküchen gelten seit einem Bundesfinanzhof-Urteil von 2016 als Gesamtwirtschaftsgut mit zehn Jahren Nutzungsdauer. Möbel bei möblierter Vermietung haben unterschiedliche Nutzungsdauern: Polstermöbel acht Jahre, Betten zehn Jahre, Schränke 13 Jahre.
Wichtige Tipps zur Maximierung der Steuervorteile
Vermieter sollten alle Belege aufbewahren, um ihre Steuervorteile optimal zu nutzen. Das Finanzamt verlangt eine Aufbewahrungsfrist von mindestens fünf Jahren. Ein strukturiertes System mit Ordnern oder digitalen Lösungen wie WISO Steuer erleichtert die Organisation erheblich.
Bei Leerstand müssen Vermieter ihre Vermietungsabsicht nachweisen. Dazu zählen wiederholte Zeitungsanzeigen, Maklerbeauftragungen oder Renovierungsarbeiten. Wer den Leerstand absetzen möchte, sollte alle Bemühungen dokumentieren. Bei Leerständen über zwei Jahre prüft das Finanzamt die Unterlagen besonders genau.
Die Steuererklärung Tipps von Fachleuten können sich lohnen. Ein Steuerberater Vermieter kennt alle Möglichkeiten zur Kostenoptimierung. Die Beratungskosten sind selbst absetzbar. Alternativ bieten Organisationen wie die Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. oder Lohnsteuerhilfe Bayern günstigere Unterstützung an.
Vermieter sollten größere Ausgaben zeitlich klug planen. In Jahren mit hohen Einkünften wirken sich Werbungskosten besonders positiv aus. Die korrekte Geltendmachung aller Kosten reduziert die Steuerlast spürbar. Digitale Programme führen Schritt für Schritt durch die Anlage V und helfen, keine absetzbaren Posten zu vergessen.
