Kann ich eine energetische Sanierung steuerlich absetzen trotz Förderung?

Eigenheimbesitzer stehen oft vor der Frage, ob sie Steuervorteile und staatliche Zuschüsse gleichzeitig nutzen dürfen. Die gute Nachricht lautet: Beides ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Seit 2020 existiert nach § 35c EStG ein attraktiver Steuervorteil für Sanierungsmaßnahmen.

Das Finanzamt gewährt 20 Prozent der Kosten als Steuerermäßigung. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro über drei Jahre verteilt. Im ersten Jahr werden 7 Prozent angerechnet, im zweiten ebenfalls 7 Prozent und im dritten Jahr 6 Prozent.

Wichtig zu wissen: Doppelförderungen sind ausgeschlossen. Hausbesitzer müssen sich zwischen dem Steuervorteil und Programmen der KfW-Bank oder des BAFA entscheiden. Allerdings gibt es einen entscheidenden Vorteil: Der Eigenanteil der Renovierungskosten lässt sich steuerlich geltend machen. Wer beispielsweise bei Finanzierungsentscheidungen für die Immobilie bereits staatliche Mittel einkalkuliert hat, profitiert zusätzlich von der Absetzbarkeit der restlichen Ausgaben.

Die Regelung gilt ausschließlich für selbst bewohnte Objekte, die mindestens zehn Jahre alt sind. Der Förderzeitraum erstreckt sich vom 31.12.2019 bis zum 1.1.2030.

Steuerliche Absetzbarkeit energetischer Sanierungen in Deutschland

Deutschland hat mit § 35c EStG einen attraktiven steuerlichen Anreiz geschaffen, der Immobilienbesitzer bei energetischen Modernisierungen finanziell unterstützt. Diese Regelung ermöglicht es Hausbesitzern, einen Teil ihrer Sanierungskosten direkt von der Steuerschuld abzuziehen. Die energetische Modernisierung in der Steuererklärung geltend zu machen, bietet damit eine erhebliche finanzielle Entlastung bei der Gebäudesanierung.

Das Bundesfinanzministerium hat im August 2025 ein aktualisiertes Schreiben zu Einzelfragen des § 35c EStG veröffentlicht. Diese Präzisierung schafft mehr Rechtssicherheit für Steuerpflichtige und Fachunternehmen. Die steuerliche Förderung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohnimmobilien und kann unabhängig vom Einkommen in Anspruch genommen werden.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?

Der Gesetzgeber hat einen umfassenden Katalog förderfähiger Maßnahmen definiert. Diese Maßnahmen müssen nachweislich zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes beitragen. Die steuerliche Absetzbarkeit der Wärmedämmung gehört dabei zu den wichtigsten Positionen.

• Wärmedämmung von Wänden: Außenwände, Innenwände und Kellerwände können gedämmt werden
• Dämmung von Dachflächen und Geschossdecken: Oberste Geschossdecken und Kellerdecken eingeschlossen
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren: Moderne, energieeffiziente Fenster mit Wärmeschutzverglasung
• Lüftungsanlagen: Einbau oder Erneuerung von Anlagen mit Wärmerückgewinnung
• Heizungserneuerung: Installation moderner, effizienter Heizsysteme einschließlich erneuerbarer Energien

Zusätzlich sind technische Maßnahmen förderfähig. Der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung gehört dazu. Auch die Optimierung bestehender Heizungsanlagen durch hydraulischen Abgleich oder den Austausch von Pumpen wird berücksichtigt.

Ein besonderer Vorteil besteht bei der fachlichen Begleitung. Energieberatung, Planung und Baubegleitung für Sanierungsmaßnahmen sind ebenfalls förderfähig. Hier können sogar bis zu 50 Prozent der Kosten steuerlich abgesetzt werden.

Wichtig ist die Regelung zu selbst beschafften Materialien. Diese Materialkosten können als sogenannte Umfeldmaßnahmen geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass das beauftragte Fachunternehmen die Erforderlichkeit und Verwendung bescheinigt.

Voraussetzungen für den Steuerabzug nach § 35c EStG

Für die steuerliche Absetzbarkeit müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Diese Voraussetzungen sind im Gesetz klar definiert und müssen vollständig nachgewiesen werden. Nur bei Erfüllung aller Kriterien erfolgt die Steuerermäßigung.

Das Objekt muss bei Beginn der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein. Das Alter wird ab dem Datum der Baufertigstellung berechnet. Diese Regelung soll sicherstellen, dass tatsächlich Bestandsimmobilien energetisch optimiert werden.

Die Immobilie muss ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Vermietete oder gewerblich genutzte Objekte fallen nicht unter diese Förderung. Der Eigentümer muss selbst in der Immobilie wohnen und dort gemeldet sein.

Zentrale Anforderungen im Überblick:

1. Durchführung durch Fachunternehmen: Die Maßnahmen müssen von zertifizierten Betrieben ausgeführt werden
2. Bescheinigung der Durchführung: Das Fachunternehmen muss die fachgerechte Ausführung bestätigen
3. Zahlungsnachweis: Barzahlungen werden nicht anerkannt, nur Überweisungen sind zulässig
4. Musterformulare: Das Bundesfinanzministerium stellt aktualisierte Bescheinigungsformulare bereit

Die Bescheinigung des Fachunternehmens ist von zentraler Bedeutung. Sie muss spezifische Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme enthalten. Ohne diese Bescheinigung kann die Steuerermäßigung nicht gewährt werden.

Für die energetische Modernisierung in der Steuererklärung müssen alle Nachweise sorgfältig aufbewahrt werden. Rechnungen, Überweisungsbelege und Fachunternehmerbescheinigungen sollten mindestens bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist aufbewahrt werden.

Höhe der möglichen Steuerermäßigung

Die Berechnung der Steuerermäßigung folgt einem gestaffelten Modell über drei Jahre. Von den getätigten Sanierungsausgaben können maximal 200.000 Euro in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Dies gilt pro Objekt und bezieht sich auf alle durchgeführten Maßnahmen zusammen.

Insgesamt können 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet eine maximale Steuerersparnis von 40.000 Euro über den gesamten Förderzeitraum. Diese Summe wird direkt von der zu zahlenden Steuerschuld abgezogen.

Die Verteilung erfolgt nach folgendem Schema:

• Erstes Jahr: 7 Prozent der Aufwendungen, maximal 14.000 Euro
• Zweites Jahr: 7 Prozent der Aufwendungen, maximal 14.000 Euro
• Drittes Jahr: 6 Prozent der Aufwendungen, maximal 12.000 Euro

Die Steuerermäßigung wird unmittelbar von der Steuerschuld abgezogen. Dies ist besonders vorteilhaft, da der Abzug unabhängig vom Steuersatz erfolgt. Auch Steuerpflichtige mit geringem Einkommen profitieren im vollen Umfang, sofern eine entsprechende Steuerschuld besteht.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Bei Sanierungskosten von 150.000 Euro ergibt sich eine Gesamtsteuerermäßigung von 30.000 Euro. Im ersten Jahr werden 10.500 Euro angerechnet, im zweiten Jahr ebenfalls 10.500 Euro und im dritten Jahr 9.000 Euro.

Bei Kosten für Energieberatung und Baubegleitung gilt eine erweiterte Regelung. Hier sind bis zu 50 Prozent der Ausgaben absetzbar. Diese Kosten werden zusätzlich zu den eigentlichen Baumaßnahmen berücksichtigt und erhöhen damit die mögliche Gesamtförderung.

Die Verteilung über drei Jahre beginnt mit dem Kalenderjahr der Rechnungsstellung. Werden Maßnahmen über mehrere Jahre durchgeführt, kann die Steuerermäßigung entsprechend zeitlich gestreckt beantragt werden. Eine geschickte Planung der Maßnahmen kann die steuerliche Optimierung zusätzlich verbessern.

Förderungsmöglichkeiten für energetische Modernisierung

Für die Finanzierung energetischer Modernisierungen stehen Eigentümern neben dem Steuerabzug mehrere staatliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Diese Programme unterstützen Hausbesitzer dabei, die hohen Investitionskosten zu stemmen und gleichzeitig den Energieverbrauch zu senken. Die Kombination verschiedener Förderinstrumente kann unter bestimmten Bedingungen die finanzielle Belastung erheblich reduzieren.

Zwei zentrale Institutionen dominieren die Förderungslandschaft in Deutschland. Beide bieten unterschiedliche Ansätze, um energetische Sanierungen attraktiver zu gestalten. Die Kenntnis der jeweiligen Programme hilft Eigentümern, die optimale Finanzierungsstrategie zu entwickeln.

KfW-Förderung und BAFA-Zuschüsse im Überblick

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mit den Programmen 261 und 262 zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen an. Diese Programme richten sich an Eigentümer, die umfassende Modernisierungen oder Einzelmaßnahmen durchführen möchten. Ein besonderer Vorteil liegt in den attraktiven Tilgungszuschüssen, bei denen ein Teil des Darlehens nicht zurückgezahlt werden muss.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) verwaltet die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Diese Förderung konzentriert sich auf direkte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. Seit 2024 gilt eine Grundförderung von 30 Prozent für die Heizungserneuerung.

Die Fördersätze können unter bestimmten Voraussetzungen auf bis zu 70 Prozent steigen. Allerdings gelten dabei maximale Gesamtkosten von 30.000 Euro pro Wohneinheit. Diese Obergrenze begrenzt den absoluten Förderbetrag, der ausgezahlt werden kann.

• Erneuerung von Heizungsanlagen, insbesondere der Einbau von Wärmepumpen
• Installation von Solarthermieanlagen zur umweltfreundlichen Warmwasserbereitung
• Wärmedämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken
• Austausch alter Fenster durch moderne, energieeffiziente Modelle

Unterschiede zwischen direkten Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen

Direkte Zuschüsse vom BAFA müssen nicht zurückgezahlt werden und senken die Investitionskosten unmittelbar. Der Antragsteller erhält nach Bewilligung einen festgelegten Prozentsatz der förderfähigen Kosten ausgezahlt. Diese Form der Förderung eignet sich besonders für Einzelmaßnahmen mit überschaubarem Finanzierungsbedarf.

Zinsgünstige Darlehen der KfW bieten hingegen Liquiditätsvorteile bei größeren Sanierungsvorhaben. Die niedrigen Zinssätze liegen deutlich unter marktüblichen Konditionen und entlasten die monatliche Belastung. Durch Tilgungszuschüsse reduziert sich die zurückzuzahlende Darlehenssumme zusätzlich.

Die Wahl zwischen beiden Förderarten hängt vom Umfang der geplanten Maßnahmen ab. Größere Komplettsanierungen profitieren oft von KfW-Krediten, während einzelne Maßnahmen durch BAFA-Zuschüsse effizient gefördert werden. Manche Projekte kombinieren beide Instrumente für verschiedene Sanierungsbereiche.

Die Regel: Keine Doppelförderung bei staatlichen Zuschüssen

Ein zentraler Grundsatz der Förderungsregelungen besagt, dass eine doppelförderung energiesanierung gesetzlich ausgeschlossen ist. Dieselben Kosten können nicht gleichzeitig durch staatliche Förderung und den Steuerabzug geltend gemacht werden. Diese Regelung verhindert, dass Eigentümer für identische Ausgaben mehrfach profitieren.

Wer beispielsweise für den Einbau einer Wärmepumpe einen BAFA-Zuschuss erhält, kann die geförderten Kosten nicht zusätzlich steuerlich absetzen. Der steuerabzug bei kfw-förderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn bereits ein zinsgünstiges Darlehen mit Tilgungszuschuss in Anspruch genommen wurde. Die Finanzverwaltung prüft bei der Steuererklärung, ob bereits andere staatliche Förderungen geflossen sind.

Diese Ausschlussregel gilt ausdrücklich für identische Kostenbestandteile einer Maßnahme. Sie schützt öffentliche Mittel vor Mehrfachnutzung und gewährleistet eine faire Verteilung der Fördergelder. Eigentümer müssen sich daher im Vorfeld entscheiden, welchen Förderweg sie beschreiten möchten.

Ausnahmen und kombinierbare Fördermodelle

Trotz des Verbots der doppelförderung energiesanierung existieren legale Kombinationsmöglichkeiten. Der wichtigste Grundsatz lautet: Kombinieren ist erlaubt, kumulieren nicht. Diese Unterscheidung eröffnet Eigentümern verschiedene strategische Optionen zur Maximierung der Fördermittel.

Eine erste Möglichkeit besteht darin, verschiedene Sanierungsmaßnahmen mit unterschiedlichen Förderinstrumenten zu finanzieren. Die Heizungserneuerung kann beispielsweise über einen BAFA-Zuschuss gefördert werden, während die Dachdämmung steuerlich abgesetzt wird. Solange es sich um getrennte Maßnahmen handelt, steht einer Kombination nichts im Wege.

Besonders attraktiv ist die Eigenanteil-Regelung nach Abzug staatlicher Förderung. Hat eine Maßnahme 20.000 Euro gekostet und wurden 6.000 Euro BAFA-Zuschuss erhalten, können die verbleibenden 14.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Der Eigenanteil bleibt dem Steuerpflichtigen als absetzbare Ausgabe erhalten.

Die Dritte Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung hat 2024 wichtige Anpassungen vorgenommen. Sie harmonisiert die steuerlichen Regelungen nach § 35c EStG mit den Bestimmungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Diese Änderungen gelten erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025 für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2024 begonnen wurden.

Folgende Kombinationsmodelle sind zulässig:

1. Unterschiedliche Maßnahmen mit verschiedenen Förderinstrumenten kombinieren
2. Eigenanteil nach Abzug staatlicher Zuschüsse steuerlich absetzen
3. KfW-Kredit für eine Maßnahme mit steuerlicher Absetzung einer anderen Maßnahme verbinden
4. BAFA-Förderung mit steuerlicher Geltendmachung von Nebenkosten kombinieren

Diese Flexibilität ermöglicht eine optimale Finanzierungsstrategie. Eigentümer sollten vor Beginn der Maßnahmen eine detaillierte Kalkulation erstellen und prüfen, welche Kombination den höchsten finanziellen Vorteil bietet. Eine professionelle Beratung durch Energieberater oder Steuerexperten kann dabei helfen, das Maximum aus beiden Förderwelten herauszuholen.

Optimale Strategie für maximale Steuerersparnis und Fördermittel

Zukunft Altbau empfiehlt Eigentümern, vor der Sanierung einen Steuerberater zu konsultieren. Die richtige Wahl zwischen steuerlicher Absetzung und staatlicher Förderung hängt von der individuellen Situation ab. Die Finanzamt Energieeffizienz Abschreibung kann im Einzelfall attraktiver sein als BEG-Programme.

Wer wenig Steuern zahlt, erhält vom Finanzamt nur geringe Erstattungen. Für diese Gruppe sind direkte Zuschüsse oft vorteilhafter. Hauseigentümer, die vergessen haben, rechtzeitig Anträge zu stellen, können Kosten nachträglich in der Steuererklärung angeben.

Bei Überschreitung der Förderhöchstgrenzen bei BAFA und KfW lassen sich zusätzliche Maßnahmen steuerlich absetzen. Fördermittel und Steuerersparnis kombinieren ist erlaubt – kumulieren nicht. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Finanzplanung.

Für vermietete Immobilien gilt § 35c EStG nicht. Die Kosten dürfen als Werbungskosten von Mieteinnahmen abgezogen werden. Vermieter können parallel staatliche Förderung beantragen – hier ist die Kombination ausdrücklich möglich.

Eine ganzheitliche Energieberatung berücksichtigt technische Aspekte und finanzielle Optimierung. Die sorgfältige Dokumentation aller Belege und Bescheinigungen ist für beide Förderarten unverzichtbar.